修繕積立金不足を救う！？分譲マンションの敷地内駐車場の貸し出し  

マンションの維持管理をめぐるトラブルが増加しているのをご存じでしょうか？公益財団法人のマンション管理センターによると、2023年度に分譲マンションの住民・管理組合・管理会社などから寄せられた相談数は1万4253件に上りました。これは過去最多だそうです。この背景には、昨今のインフレによる管理費の値上げ・修繕計画の積立金不足があります。本コラムでは、分譲マンションの管理組合・管理会社・オーナー様に向け、修繕積立金の対策としての「駐車場の外部貸し出し」の魅力についてご紹介します！

敷地内駐車場の役割と現状 

駐車場の利用状況と住民のニーズ 
分譲マンションの敷地内駐車場は、基本的に住民の車を保管するために設けられたスペースですが、その利用状況はマンションごとに大きく異なります。都市部のマンションでは、車を所有する住民が少なく、駐車場が空いているケースが多い一方、郊外や地方のマンションでは車の保有率が高いため、駐車場の需要が高まります。それぞれの状況に応じて、敷地内駐車場の活用方法を検討することが重要です。

修繕積立金の不足問題

修繕計画の重要性とは？ 
分譲マンションは、長期的に快適な住環境を維持するために、定期的な修繕やメンテナンスが必要です。これを行うために、管理組合は修繕積立金を積み立て、計画的に修繕を行う必要があります。修繕積立金は、マンションの大規模修繕や日常的なメンテナンスに充てられるものであり、適切な金額を計画的に積み立てることが重要です。マンションの寿命や維持管理を考えると、20年、30年というスパンでの修繕計画が必要です。計画通りに修繕積立金を確保できない場合、修繕に支障が生じ、建物の価値が低下するリスクが高まります。 

積立金不足の原因と影響は？ 
修繕積立金が不足する原因はいくつか考えられますが、最も一般的な原因は、近年の物価上昇に伴い、修繕費が新築当時の予定よりも割高になってきていることです。弊社にも「このままだと修繕積立金が不足してしまう・・・」というご相談が増えてきています。
また、台風や地震など予期しない修繕や突発的なトラブルにより、積立金が早期に使い果たされてしまうこともあります。このような場合、修繕積立金の金額を上げるか、他の収益源を模索する必要があります。 

分譲マンションの敷地内駐車場の貸し出しは、修繕積立金を増やすチャンス！ 

「修繕積立金の金額を上げるのは各所有者の負担が大きくなるため、できれば空いている駐車場を貸し出して、収益源にしたい」という内容のご相談が増えています。マンションの敷地内駐車場が空いている場合、そのスペースを外部（マンションに入居されていない方）に貸し出すことで収益に繋がります。空いている駐車場を積極的に活用することは、マンションの管理費用を補うだけでなく、修繕積立金の補填にも役立ちます。修繕計画の積立金不足が顕著な場合、駐車場の収益は大きな助けとなるでしょう。 ただし、駐車場の貸し出しにはメリットもデメリットもありますので、その両方を理解して、適切な貸し出しを行うことが重要です。 

敷地内駐車場を貸し出すメリット 
駐車場を外部に貸し出すことで新たな収益源を確保でき、そこで得た収益は修繕費用に回すことができます。各所有者の負担を大きくする「修繕積立金の値上げ」をしなくて済むのも大きなメリットです。 
また、すでに駐車場は存在するため、特別な投資や大規模な変更を必要としない点もメリットと言えるでしょう。 

敷地内駐車場を貸し出すデメリット 
一方で、入居者以外の人が敷地内に出入りすることに対して、セキュリティの懸念や住環境への影響が指摘されることがあります。また、外部に貸し出しをしたときの売り上げは課税対象になりますので、申告が必要です。その手続きに費用が発生しますので、貸し出すことで得られる収益とかかる手間と費用のバランスを見て判断することが重要です。

敷地内駐車場を貸し出す際の注意事項 

1. マンションの規則で、駐車場の外部貸しを禁止していないか 管理組合の規則で駐車場の外部貸しを禁止している場合は、貸し出しすることができません。もしくは貸し出すためには管理組合で話し合い、貸し出せる規則に変更をする決議をとる必要があります。 

2. 申告や納税についての認識があるか 
   外部に貸し出しをしたときの売り上げは課税対象になりますので、全てのお金が残るわけではありません。また、申告も必要になるため、その手続きに費用が発生します。税金や申告費用を払ってでも、貸し出した方が修繕積立金をプールできるのかの検証が必要です。 
   また、貸し出す条件・貸し出す期間によって課税対象になるかどうかが変わってきます。専門的な部分になりますので、駐車場専門会社に相談・確認することをおすすめします。 

3. 安定して駐車場の借主が見つかるのか 
   貸し出しを行うと、税金や申告費用などの諸費用がかかってきます。もし、駐車場の契約者が見つからなかった場合は、家賃収入は無いまま費用ばかりが嵩んでしまい赤字になってしまいます。それを防ぐために駐車場専門会社に借上げてもらい収支を安定させる方法がおすすめです。まずは下記の事項を駐車場専門会社に相談をしてみてください。　　→　借上げ（サブリース）とは？ 
   　・自社（自分）のマンション敷地内駐車場は、借上げが可能なのか？ 
   　・何台くらい借上げしてもらえるのか？ 
   　・１台いくらで借上げが可能なのか？  
   
   

まとめ 

分譲マンション内に使用されていない駐車場がある場合は、外部に貸し出すことで収益を得られる可能性があります。これは、近年問題になっている「修繕積立金不足」の解決に繋がりますが、メリットとデメリットそれぞれを理解したうえで貸し出しすることが大切です。収益や契約者数を安定させるため、駐車場専門会社に借上げてもらい収支を安定させる方法が一般的です。貸し出す条件・貸し出す期間によって課税対象になるかどうかも変わってきますので、まずはお気軽に駐車場専門会社へ相談することをおすすめします。

駐車場経営を成功させたい方は、不動産工房へ無料で相談！　→　こちら　から 

＼この記事を読んだ方にはこちらがおすすめ／　
★安定した収入をご希望の方は　こちら(サブリース) 　
駐車場の管理を任せたい方は　こちら（駐車場管理） 

不動産工房が運営する月極駐車場検索サイト　月極駐車場どっとこむ

このコラムをご覧になられた方は、こちらも読まれています▼
月極駐車場経営でよくある失敗5選＆その回避方法
月極駐車場の管理会社選び
収益最大化のために行うべきことは何？