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分譲マンションの修繕積立金と駐車場運営

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2024.06.15

修繕計画の実態

名古屋市は、マンション管理適正化推進条例を2022年4月に政令指定都市で最も早く施行し、同年10月に名古屋市内の新築と既存のマンション全ての管理者らに管理計画などの届け出が義務化されました。

その届出対象の全6100棟のうち、2023年12月末までに届け出があった約5100棟について分析したところ、下記の結果が発表されました。

修繕積立金がないマンション:1%

長期修繕計画がないマンション:14%

積み立ての義務がない時代に建った古いマンションも多いため、このような結果になっている状況もありますが、どの時代のマンションでもいずれは必ず修繕が必要になります。修繕が必要になってから資金計画を立てていては、手遅れになることもありますので、計画と積立金の開始は早いに越したことはありません。

管理組合からのご相談

ここ数年、分譲マンションの管理組合からのお問い合わせが増えています
内容は、ここ数年のインフレにより何年も前につくった修繕計画に狂いが生じるかもしれないというものです。(費用が足りない)

そのような場合、まずは、修繕積立金の増額や、管理コストの削減について話し合うことになりますが、最近注目されているのは、敷地内の空いている駐車場を外部貸し(入居者以外の方に貸し出す)して、そこからの収益を修繕計画に組み込むものです。

実際に、その相談が年々増えています。

駐車場の運用について

駐車場を外部貸しすると、まず心配されるのは、敷地内に外部の方の出入りが発生することです。この賛否については、管理組合の皆様に決めて頂くしかありません。セキュリティーやプライバシーの確保と修繕計画のバランスになります。

また、駐車場といっても月極駐車場もあれば時間貸し駐車場もあります。月極駐車場の場合は、利用者が限定されますが、時間貸しの場合は不特定多数になりますので、セキュリティーを重視するなら、月極駐車場としての運用の方が良いと思います。一方で利便性という視点からは、敷地内に時間貸し駐車場があると、来客時にも使って頂くことができ、マンションの利便性や快適性が向上する可能性もあります。

何を重視するか、どこでバランスをとるかは、総会などで話し合って決めていただくものです。

収支計画

積立金を外部から確保するために、駐車場を貸し出すわけですが、貸し出したものの、月や日によって売上が違うと、積立金計画が定まりません。

そのため、管理組合からの要望は「安定収入」を望まれるケースが圧倒的に多くなります。

駐車場を区画ごとに外部の方に貸し出すのではなく、駐車場運営会社に一括で貸して、その運営会社が外部の方にサブリースをすることにより、管理組合には一定の金額が毎月入金されることになります。

月極駐車場として運営したい場合には、月極駐車場運営会社になりますし、時間貸しとして運営したい場合には、コインパーキング業者に貸し出すことになります。

どちらに任せた方がいいかは、上記のセキュリティーと便利さなどのバランスもありますが、立地によって、月極と時間貸しの収益性やニーズが違いますので、どちらの方が貸し出し賃料がいいのかは、見積もりをとって確認をして頂いた方が、比較がしやすくなります。

収入について実態

敷地内の駐車場が何台空いているかにもよります。

まずは外部貸しできる駐車場が何台分あるのかを調査して頂くことが最初の一歩です。
大型マンションであれば、70台以上空いていることもありますし、2~3台しか空いていないこともあります。

例えば、70台×20,000円(台)ですと、月額140万円で年間1680万円も収益を上げた事例もあります。

その他の注意事項

敷地内駐車場を外部貸しするときには、税務上の留意点があります。

管理組合が駐車場を組合員以外の第三者に貸出すと、法人税等の税金を納める必要がある場合がありますので、駐車場の外部貸出しの検討にあたっては、充分注意が必要です。せっかく、収支改善を目的に、駐車場の外部貸出しを行ったとしても、少ない台数の貸し出しですと、駐車場収入よりも、税負担や税理士への費用負担の方が上回ってしまうケースがあります。

駐車場の外部貸出しに関する収支を試算する際には、税負担がいくらになるのかを税理士に適切に見積もって頂くことが肝要です。

まとめ

世界的なインフレで、中古マンションほど修繕計画の見直しが必要になる可能性が高いです。インフレの時代ですので、管理費の値下げにも限界がでてきます。ひょっとすると管理費の値上げもあり得ます。

駐車場も管理組合の大切な資産です。駐車場運営で有益な資産活用を管理組合の皆様でご検討いただくことをお勧めいたします。

※参考文献:中日新聞・名古屋市住宅企画課

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