月極駐車場経営は儲かる！？

コラム

2024.08.30

老後2000万問題や新NISAなど、未来に向けた備えや投資に関する話題が注目を集めています。ネットでも「駐車場儲かる」や「駐車場投資」といった検索がされるほど、駐車場は不動産投資の一つの形態として注目を集めています。しかし、この投資が本当に「儲かる」のか、または「不労所得」を得る手段として有効なのでしょうかでしょうか？本コラムでは、月極駐車場投資の基本から、メリットやリスク、成功のためのポイントを解説します。

月極駐車場投資の基本とは？

月極駐車場投資とは、駐車場になっている土地を相続したり、土地を購入し、その土地を駐車場として賃貸することで定期的な収益を得る投資方法です。この投資の基本は、安定した収入源を確保することにあります。アパート・マンションなどへの投資と比べ初期投資が少なくなるため、駐車場経営は比較的始めやすい投資と考えられています。

月極駐車場の需要と市場動向

駐車場の需要は、都市部や商業エリアでは特に高く、交通量や人口密度が影響します。例えば、駅周辺やオフィス街では駐車スペースの不足が深刻であり、月極駐車場の需要は高いです。逆に、地方や郊外の住宅地では需要が低い傾向があるため、投資前に市場動向をしっかりと把握することが不可欠です。市場動向は、不動産会社で情報を持っていることが多いため、相談されることをお勧めします。

月極駐車場への投資のメリット

月極駐車場投資には、明確なメリットがあります。他の不動産投資と比較して初期投資が少なく、マンションの部屋や借家に比べて管理コストが安いことから、初心者にも適した投資とされています。

メリット①　定期的な収入の確保と不労所得化

月極駐車場投資の魅力の一つは、しっかりとした需要の調査と適切な賃料設定をすることで、安定した不労所得が期待できます。
※不労所得とは労働以外の方法で得られる収入で、本コラムでは「月極駐車場の賃料収入」がこれに該当します。

メリット➁　長期的な資産形成とキャピタルゲイン

土地は建物と違い基本的に価値が下がりにくい資産です。そのため、月極駐車場として運用しながら、長期的に土地の価値が上昇することも期待できます。最終的に土地を売却する際には、購入時よりも高い価格で売却できる可能性があり、この売却益も大きなメリットです。
※キャピタルゲイン：土地購入費ー土地売却費の差、売却益のこと。

月極駐車場投資のリスクと課題

一方で、月極駐車場投資にもリスクも存在します。空車リスクや維持費用、立地選びの難しさなど、考慮すべき点が多々あります。これらのリスクを理解して事前に調査をすることが、月極駐車場投資成功の鍵となります。

リスク①　月極駐車場の借り手がいない！空車リスクとその対策

空車リスクとは、駐車場が満車にならず、収入が得られない、又は減少するリスクのことです。各家庭に駐車場があるなどそもそも需要が少ない地域はイメージしやすいですが、実は需要が多い地域でも空車リスクはあります。需要が多い＝月極駐車場も多い地域です。この場合、賃料や駐車場形態などで比較されるため、競合が多いことで空車リスクが高まります。これを防ぐためには、需要予測を正確に行い、必要に応じて料金を調整するなどのマーケティング戦略が重要です。このリスクは、不動産会社・管理会社に相談すれば比較的回避できるリスクですので、相談されることをおすすめします。借上げプランのある駐車場専門会社に依頼をすれば、空室リスクを回避することもできます。

リスク➁　管理と維持費用の考慮点

月極駐車場の運営には、管理費用や維持費がかかります。具体的には、駐車場の清掃やメンテナンス、防犯設備の設置や維持が必要です。これらのコストは、収益に直接影響するため、予算に組み込んでおくことが重要です。

リクス③　滞納リスクとその対策

月極駐車場は契約者が賃料を滞納すると、賃料が入ってこない滞納リスクもあります。申込時に、賃料を約束通りに払ってくれそうな申込者かどうかの判断も重要な要素です。滞納保証をする会社もありますので、そのような会社に委託をすれば、滞納リスクは回避することができます。

投資期間

金融機関の判断にはなりますが、一般的には駐車場経営用の土地を購入するための金融機関からの借り入れは難易度が高いと言われています。土地は現金で購入し、工事代の借り入れを相談するぐらいのつもりの方がいいかもしれません。

月極駐車場投資に必要な資金と回収期間

月極駐車場投資を始めるには、まず土地の購入や駐車場の整備が必要です。ローンを利用する場合、ローン返済計画を立てることも不可欠ですが、そのためには投資回収期間を出来るだけ正確性に算出できるかが重要です。投資回収期間とは、投資した資金を収益で回収するまでの期間を指します。利回り（投資に対する収益率）が高い場合、比較的短期間で投資回収が可能です。しかし、これには賃料設定や空車率の管理が大きく影響するため、事前に周辺相場を確認し、シミュレーションを行うことが大切です。

他の不動産投資との比較

月極駐車場投資は、賃貸マンションや商業施設への投資と比べて初期費用が低く、管理も比較的簡単です。しかし、一口に駐車場といっても、車用かバイク用か、月極駐車場なのかコインパーキングなのか、アスファルトか砂利か、屋根は付けるか、またはガレージを設置するのか等、検討すべきことが多岐にわたります。そのエリアで最適な運用方法を見つけることが、収益UP・リスク回避に重要なポイントになります。他の不動産投資と比較して、自分に合った投資手法を選ぶことが大切です。

投資先としてのポテンシャル

月極駐車場は、小規模な投資でも安定した収益を見込める点で、「儲かる」投資先としてのポテンシャルがあります。特に、都市部の需要が高いエリアでの投資は、比較的リスクが低く、収益性が高いとされています。

月極駐車場投資の始め方

月極駐車場投資を始めるためには、適切な場所選びが重要です。初心者でも安心して始められるよう、場所選びとシミュレーションについて詳しく解説します。

場所選びのポイント
場所選びでは、まず需要の高いエリアを選ぶことが成功の鍵です。駅周辺や商業施設近く、あるいは住宅地の中心部など、利用者が多いエリアを選定しましょう。また、土地の形状や面積も考慮し、駐車場として運用しやすい土地を選ぶことが重要です。例えば、土地が台形になっていて鋭角な部分があると、その鋭角になっている部分は活用することが難しく、デッドスペースが生まれます。その結果、確保できる駐車場区画の数が減ってしまいます。場所と土地の形を考慮して選ぶことが重要です。デッドスペースがあっても、地域によっては、バイク駐車場として活用できることもありますので、ノウハウのある駐車場会社をパートナーとして選ぶことも大切です。

収益シミュレーションの重要性
投資前には、必ず収益シミュレーションを行いましょう。想定される賃料や空車率、維持費用などを考慮し、投資回収期間や利回りを算出することで、投資の成否を判断できます。シミュレーションを通じてリスクを最小限に抑えた投資計画を立てることが重要です。とはいえ、収益シミュレーションを行うには周辺環境の調査が必要なため、個人では難しいのが現状です。不動産会社・管理会社は周辺の情報を持っているため、１度相談してみるといいでしょう。

月極駐車場投資を成功させるためのポイント

月極駐車場投資を成功させるためには、リスク管理や適切なパートナー選びが欠かせません。ここでは、成功のための具体的なポイントを紹介します。

投資のパートナー・専門家の選定
投資を成功させるためには、信頼できるパートナーや専門家を選ぶことが大切です。例えば、不動産会社・管理会社や税理士、金融機関など、各分野の専門家と連携することで、投資の成功確率を高めることができます。適切なアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑え、収益を最大化する戦略を立てることが可能です。特に、不動産会社・管理会社は、収益に直結する部分であるため、どこの会社に相談するかは重要です。前述の通り、月極駐車場投資を成功させるポイントは「収益シミュレーションを行うこと」と「ノウハウのある駐車場運営会社を選ぶこと」です。どんな形態の駐車場にすべきかなどの相談を受けてくれるところがおすすめです。さらに、より多くの周辺駐車場情報を持っている不動産・管理会社の方が精度の高いシミュレーションが可能です。

【まとめ】
・駐車場投資は、安定した不労所得が期待できる投資である
・駐車場投資は、他のマンション投資などと比べて初期費用が低く、管理コストも低い
・駐車場投資は、安定した不労所得が期待できる投資である
・投資なので、もちろんリスクはある
・信頼できる不動産管理会社に相談し、リスクを最小限に抑えた投資計画を立てることが最重要
・デッドスペースも活用してくれるようなノウハウを持った管理会社をパートナーとして選ぶ

成功の鍵は、投資前の周辺環境調査とリスクを最小限に抑えた投資計画を立てることにあります。
自分1人で行うのは大変ですので、長期的な視点で物件を管理し、収益を安定させるための努力を怠らない不動産会社・管理会社に相談することが成功への近道です。

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