月極駐車場の賃料を値上げ・値下げするときの注意点

不動産工房の取り組み

2025.07.10

駐車場を値上げ・値下げするときの注意点を徹底解説！価格設定の失敗事例、適正価格の見極め方、相場調査のコツ、専門家への相談メリットまで、実践的な戦略を17項目で網羅。

駐車場経営で料金を見直すのは、利益を守るうえでとても重要な判断です。でも「値上げしたら空車になるかも…」「安くしすぎて損したらどうしよう」と悩んでいませんか？
この記事では、駐車場の値上げ・値下げを行う際に気をつけるべき17のポイントをわかりやすく解説します。相場調査のコツから実際の成功・失敗事例、管理会社との連携の重要性まで、価格設定に悩むすべてのオーナーに役立つ内容です。

なぜ駐車場の料金を変更する必要があるのか？

駐車場経営において、料金設定は利益を左右する最重要ポイントです。特に都心部や住宅密集地など競争が激しいエリアでは、数百円の価格変更で空車率が一気に変動することもあります。では、どのようなタイミングで料金変更を検討すべきなのでしょうか？

固定資産税の増加による価格見直しのタイミング

多くの駐車場オーナーが料金を見直すきっかけの一つに、「固定資産税の増額」があります。土地の評価額が上がると、税負担も増加し、収支バランスが崩れがちになります。その結果、現在の駐車料金では赤字になってしまう可能性もあるのです。このような時は、慎重に相場を見ながら料金改定を検討することが重要です。

満車率が高くなったときの判断基準

「いつも満車になっている」――これは一見喜ばしいことに見えますが、実は価格設定が安すぎるサインかもしれません。特に近隣の駐車場に空きがあり、自分の駐車場だけが満車という状態が続いている場合は、値上げの余地があると判断できます。1,000円〜1,500円程度の値上げであれば、急激な利用者離れを防ぎつつ、収益アップが見込める可能性があります。

賃料変更によるメリットとリスクを理解する

賃料を変更する前に、その変更がもたらす影響をしっかりと理解しておく必要があります。

値上げのメリットとリスク

メリット：

固定費の圧迫を抑えられる

利用者の質の向上が見込める

収益性が向上し、設備投資に回せる資金が増える

リスク：

急激な値上げは利用者離れにつながる

周辺相場とかけ離れると空車が続く可能性がある

値下げのメリットとリスク

メリット：

空車対策として即効性がある

リスク：

収益が下がり、維持費の負担が増す

他の駐車場と価格競争が激化する恐れがある

駐車場賃料の適正とは？

適正賃料とは、利用者が納得して支払える金額であり、オーナーにとっても利益が出る金額です。

地域の相場を正しく把握する方法

賃料設定の第一歩は、地域相場の把握です。以下のような方法で相場を調べることができます：

周辺の同種駐車場を現地調査する

グーグルマップやストリートビューで料金をチェック

不動産業者にヒアリング

「どっとこむ」などで相場調査する方法

特に便利なのが、月極駐車場検索サイトの【駐車場どっとこむ】などのポータルサイトです。エリアや設備条件を指定すれば、周辺の相場を一目で比較できます。

独断で賃料設定するリスクとは？

賃料変更を「なんとなくの勘」で行ってしまうのは非常に危険です。

高すぎる賃料設定がもたらす空車リスク

たとえば、周囲が月額10,000円なのに自分だけ15,000円に設定すると、一気に空車が増える可能性があります。特に月極駐車場では契約率に大きな影響を与えるため、慎重さが求められます。

安すぎる賃料設定で利益を失う可能性

逆に、相場より大幅に安く設定してしまうと、一見満車になるものの、利益は思ったほど出ません。

賃料変更の前にやるべきこと

専門家への相談でリスク回避

信頼できる管理会社や駐車場コンサルタントに相談することで、最新の相場データや地域事情を踏まえたアドバイスが得られます。

実際に値上げしたオーナーの事例紹介

価格を変更するかどうか悩んでいる駐車場オーナーにとって、実例を見ることは非常に参考になります。ここでは、実際に値上げを実施した事例と、その結果を紹介します。

1,000円〜1,500円値上げした成功例

ある都市部の月極駐車場では、長らく12,000円で運用していた料金を、固定資産税の増額と周辺の需要上昇に伴い、13,500円に値上げしました。事前に「月極駐車場どっとこむ」で相場を調査し、他の駐車場が14,000円前後であることを確認していたため、ほぼ影響なく満車を維持できました。結果1台あたり年間18,000円の増収につながり、10台あれば年間18万円のプラスに。小さな値上げが大きな利益改善になることが分かります。

相場以上の設定で空車が続いた失敗例

一方で、周辺相場を無視して一方的に3,000円値上げしたオーナーもいます。近隣が10,000円前後であるにも関わらず、いきなり13,000円に設定したため、3ヶ月間空車が続きました。結局、元の料金に戻すことになり、結果的に収入機会を逃してしまいました。

賃料変更後の影響を最小限に抑える方法

賃料を変更する際には、事前の計画と変更後の対応策が不可欠です。

既存利用者への丁寧な通知と説明

月極契約者がいる場合、いきなりの値上げは信頼を損ないます。最低でも1～2ヶ月以上前には書面で通知し、値上げ理由や相場情報を提示することで、納得を得られやすくなります。

管理会社と連携するメリット

駐車場の賃料設定はオーナーの独断で行うべきではありません。管理会社や専門家との連携が成功のカギとなります。

適正賃料設定をプロがサポートする理由

管理会社は、常に最新の市況情報を持っており、周辺の成功・失敗事例に基づいた提案が可能です。第三者目線の冷静な判断が、オーナーにとっても安心材料となります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 駐車場賃料の目安はどうやって決めればいい？
A. 周辺の同種駐車場の料金、立地条件、設備状況を比較しながら決定します。オンラインの比較サイトが便利です。

Q2. 値上げしたら必ず空車になりますか？
A. 必ずしもそうではありません。適正相場内での値上げであれば、満車を維持しつつ収益を伸ばすことができます。

Q3. 値下げで集客は見込めますか？
A. 短期的には効果がありますが、長期的には収益減になる場合が多いため、慎重に行う必要があります。

Q4. 管理会社に相談するメリットは？
A. 市場相場や成功事例を踏まえたアドバイスが得られ、空車対策やトラブル防止にもつながります。

Q5. 値上げする時期におすすめはありますか？
A. 新年度や繁忙期前など、契約更新のタイミングがベストです。

Q6. 一度値上げした後に戻すことは可能？
A. 可能ですが、利用者の信頼を損なうリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

賃料変更前に必ず確認したい17のポイント【一覧】

ポイント	内容
固定資産税の増加	経費増の際は収益確保のための見直しが必要
満車率が高い場合	賃料が安すぎる可能性。見直しの余地あり
値上げのメリット	利益増加・利用者層の変化・再投資の余力
値上げのリスク	空車発生・契約離れの可能性も
値下げのメリット	短期的な空車解消・新規獲得に効果あり
値下げのリスク	利益悪化・価格競争の泥沼化
相場調査（現地確認）	近隣の価格帯を把握して基準を作る
オンラインでの相場確認	Googleマップ・ポータルサイトを活用
不動産会社に聞く	地元の需給・エリア特性を理解する
月極検索サイトの活用	「どっとこむ」等で価格帯を一覧比較
高すぎる価格の危険	競合離れ・空車増につながるリスク
安すぎる価格の危険	利用者は増えても利益は減る可能性あり
専門家へ相談	客観的にリスク・最適価格を提案してもらえる
値上げ成功事例	相場確認後の段階的値上げで満車維持＆増益
値上げ失敗事例	相場無視の急激な値上げで空車発生
既存利用者への通知と説明	信頼維持のため、丁寧な説明と余裕ある告知を
管理会社との連携	データに基づいた戦略的な価格設定が可能

まとめ：賃料変更は慎重に。成功の鍵は相場＋プロの視点

駐車場の賃料を変更する際には、「相場を正しく把握すること」と「独断で決めず、専門家に相談すること」が極めて重要です。
収益性を高めながらも、利用者にとって納得感のある賃料を設定することで、長期的な安定経営が実現します。

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