無料査定・管理相談
募集・掲載依頼
0120-19-1190
【駐車場運営イメージは？】駐車場運営に興味がある51％が「安定して収益を上げられそう」と回答
駐車場経営
2025.09.01
相続した土地や以前から所有している土地が、整った四角形ではない変形地だったという方は少なくありません。「一般的な整形地と同じように活用できるのか」と、住宅やアパート以外の方法を知らないまま、固定資産税だけを払い続けてはいないでしょうか。
実は、変形地には整形地にはないメリットもあり、形状に合った方法を選べば十分に活用できます。本記事では、変形地の主な種類や注意点とあわせて、時間や手間をかけずに取り組みやすい7つの活用方法を紹介します。
変形地の主な種類
変形地とは、正方形や長方形のような整った形の「整形地」に当てはまらない土地の総称です。辺の数が4つではない土地、隣接する辺の角度が直角ではない土地、周辺の道路との間に大きな高低差がある土地などが該当します。「不整形地」と呼ばれることもありますが、意味はほぼ同じと考えて差し支えありません。
法律上の明確な定義があるわけではなく、変形地の多くは、相続にともなう土地の分割や、都市計画にもとづく道路の新設・拡張などによって生まれます。もともとは使いやすい整形地だったものが、時代とともに変形地になっているケースも珍しくありません。
まずは、代表的な5つの種類とそれぞれの特徴を見ていきましょう。
旗竿地
細い通路部分の奥に、まとまった敷地が広がる土地です。旗とそれを支える竿のような形をしていることから、この名前がつきました。
道路から奥まった位置にあるため、人目を気にせずスムーズに車の出し入れがしやすいというメリットがあります。同じ立地の整形地と比べて、価格が2〜3割ほど安いことが多い点も魅力です。
一方で、通路部分の幅が狭いと、重機や資材の搬入が難しくなり、建物を建てる場合は建築費が割高になりやすい点に注意が必要です。人目につきにくいことから、車の出入りがしやすい駐車スペースとしての活用に向いている土地といえるでしょう。
台形地
4辺のうち、向かい合う1組の辺が平行ではない土地です。整形地に近いものもあれば、三角地に近い形状のものもあります。
形状によっては駐車スペースの動線が制限され、切り返しが難しくなる点に注意が必要です。ただし、広い側が道路に面していれば、ゆとりある開放的な出入り口を設けやすいというメリットもあります。
三角地
その名のとおり、三角形に近い形をした土地です。角地であることが多く、日当たりや風通しに優れている場合があります。
ただし、とがった角の部分はどうしても車の駐車効率が落ちたり、切り返しが難しくなったりする点に注意が必要です。一方で、その鋭角なスペースを思い切って小型車の駐車スペースや駐輪場として活用したり、道路からの視認性のよさを生かしてスムーズに出入りできるオープンスペースとして取り入れたりする実例も見られます。
傾斜地
土地の一部、または全体に傾きがある土地です。高い位置にあれば見晴らしがよく、開放的な空間を活かしやすい半面、駐車スペースを確保するための地盤改良や擁壁の設置が必要になる場合があります。
その分、造成や工事の費用がかさみやすい点はデメリットといえるでしょう。
傾斜をそのまま生かしてビルトインガレージ（半地下駐車場）を設けたり、敷地の高低差を利用してスムーズに出入りできる駐車レイアウトにしたりするなど、傾斜そのものを駐車計画に取り入れる方法もあります。
斜面を利用して車をすっぽり収める形にすると、雨風から車を守れるだけでなく、限られた敷地を立体的に有効に使ううえでのヒントになるでしょう。
うなぎの寝床
間口が狭く、奥行きが深い細長い土地のことです。京都や大阪などで多く見られ、江戸時代の税制の名残ともいわれています。
奥まで視線や車の動線が通りにくいため、駐車計画やレイアウトに工夫が求められます。奥行きを生かして複数台を縦列駐車できるようにしたり、手前側を広めの駐車スペースに充てたりすることで、車の出し入れや切り返しをスムーズに行えるようにすることも可能です。
変形地のメリット・デメリット
変形地には、活用しにくいというイメージだけでなく、経済的なメリットも存在します。ここでは、代表的なメリットとデメリットを整理します。
変形地のメリット
最大のメリットは、同じエリアの整形地と比べて価格が安いことです。目安として、都心部では整形地の7〜9割程度、郊外では8割〜9割台後半程度とされ、いずれも取得コストを抑えやすい点は共通しています。
さらに、固定資産税や都市計画税、相続税などの算定に用いる評価額も「不整形地補正率」によって下がる場合があり、土地の形状によっては最大4割程度の減額となることもあります。
土地を長く保有する場合、所有中のランニングコストを抑えられることは見逃せないポイントではないでしょうか。このほか、旗竿地であればプライバシーを確保しやすく、傾斜地であれば眺望を生かせるなど、周囲との差別化につながる独創的な建物を実現しやすいという魅力もあります。
変形地のデメリット
一方で、変形地は土地の形に建物を合わせる必要があります。そのため、デッドスペースが生じやすく、設計の自由度が下がる傾向にあります。
また、傾斜地の造成や擁壁の設置、旗竿地の配管の延長など、整形地ではかからない追加費用が発生することも少なくありません。
とくに旗竿地などで建物を建てる活用を検討する場合は、道路との接し方や自治体独自の条例によって、希望どおりの建物が建てられないことがあります。事前に専門家へ相談し、法規制の内容を確認しておきましょう。
変形地の主な活用方法
変形地の活用方法は、大きく分けて「建物を建てる活用」と「建てずに始められる活用」の2つがあります。
多額のローンを組む前者に対し、後者は初期費用を抑えやすく、時間や手間をかけずに取り組みやすいのが特徴です。自身の状況に合わせて、次の7つの方法から検討してみましょう。
マンション・アパート
広さが確保できる変形地であれば、マンションやアパート経営も選択肢になります。駅に近く利便性の高いエリアや、スーパーマーケットなどの生活利便施設が充実したエリアであれば、変形地であっても賃貸需要は見込みやすいでしょう。
ただし、整形地に比べると設計の工夫が必要になりやすく、建築費が割高になる場合があります。エリアの条例や接道条件、建ぺい率・容積率の関係で、そもそも希望する規模の建物が建てられないこともあるため、計画段階で建築士に相談しておくと安心です。
建築費の増加が利回りの低下につながるリスクもあるため、慎重な収支計画が求められる活用方法です。
戸建て賃貸
アパートの建設が難しいほど狭い変形地でも、戸建てなら1戸単位で柔軟に配置しやすいというメリットがあります。ファミリー層に人気があり、周辺にスーパーや学校が多く、住環境のよいエリアであれば、長期入居が期待できる点も魅力です。ただし、旗竿地のように接道条件が関係する土地では、建築の可否を事前に確認しておく必要があります。
一方で、1棟貸しであるため、退去が発生すると収入がゼロになるという見方もあれば、需要のある立地なら長期入居が見込めるという見方もあります。実際の収益性は、立地の需要によって大きく変わる点を押さえておきましょう。
また、もともと住んでいた建物を賃貸に出す場合は、住宅ローンの借り換えが必要になるケースもあります。あわせて確認しておくと安心です。
駐車場・駐輪場
変形地活用の王道といえるのが、駐車場・駐輪場経営です。建物を建てる必要がなく、初期費用を抑えられるうえ、土地の形状に合わせて柔軟にスペースを配置できます。
契約時に解約に関する取り決めを設けておけば、将来、別の用途へ転用しやすいことも魅力のひとつです。駅前などの立地であればコインパーキング、住宅街であれば月極駐車場、駅周辺の狭い土地であれば駐輪場というように、エリアの特性に合わせて使い分けるとよいでしょう。収益性や向いている土地の条件はそれぞれ異なるため、周辺の相場や需要を比較しながら選ぶことが大切です。
とはいえ、実際にどれくらいの人が駐車場経営を検討しているのか、気になるところではないでしょうか。株式会社NEXERと共同で実施したアンケート調査では、相続した土地や空き家をほかの形で活用したいと考えたことがある人に対し「土地や空き家をどのように活用したいと考えていますか」と複数選択で尋ねています。その結果、駐車場経営と回答した人は34%にのぼり、賃貸住宅・アパート経営と回答した人の36%に次ぐ結果となりました。
建物を建てる活用方法と同程度に駐車場経営が選ばれている背景には、変形地でも車1台分のスペースさえ確保できれば、運営を始めやすいという事情があると考えられます。まとまった広さがなくても検討できる方法だからこそ、まずは自身の土地に何台分のスペースを確保できるか、確認してみてはいかがでしょうか。
不動産工房では、1台からの査定に加え、バイクやシャッター付きガレージ、大型車両まで幅広い車種・設備に対応しており、それぞれについて管理・サブリースのご提案が可能です。管理料は賃料に対する歩合制ではなく、プランごとにリーズナブルな料金を一律に設定しているため、賃料の高い駐車場を所有するオーナー様ほど、お得に感じていただきやすい仕組みになっています。
ひとつの土地でも、月極駐車場とガレージを組み合わせたり、ガレージとシェアリングサービスを併用したりと、柔軟なプランをご提案できる点も強みです。
アンケート引用元：相続した土地、75%が「活用したい」！3人に1人が検討する「駐車場経営」その理由は？
中途半端なスペースはシェアサイクルに使える
駐車場の隅に余った中途半端なスペースは、シェアサイクルのポートとして活用できます。1台分のスペースは1㎡程度が目安とされており、極小地でも1ラック単位で取り入れられるのが特徴です。
シェアサイクル単体での収益性は、決して高いとはいえません。しかし、駐車場のデッドスペースを無駄なく使い切るための付加価値のひとつとして考えれば、検討する価値はあるでしょう。ほかの活用方法と組み合わせることで、土地全体の利回りを底上げする効果も期待できます。
こちらの記事では、狭小地の活用について解説しています。
シェアサイクルも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
自動販売機
1㎡程度の極小地からでも始められるのが、自動販売機の設置です。設置や商品の補充、メンテナンスを業者に任せるフルオペレーション方式を選べば、手間はほとんどかかりません。自分で自動販売機に投資して収益を最大化するセミオペレーション方式もありますが、初期費用と管理の手間が増える点を踏まえて選ぶ必要があります。
ただし、更地に自動販売機を置くだけでは、住宅用地に対する税制上の軽減措置が適用されません。固定資産税の負担が増える場合がある点には注意が必要です。収益は立地や販売本数などによって変わるため、大きな収入を期待するのではなく、固定資産税を賄う程度の副収入と考えておくとよいでしょう。
トランクルーム
コンテナを設置するだけで始められるトランクルーム経営は、変形地でもコンテナの配置を工夫すれば対応しやすい活用方法です。初期投資や管理コストを抑えやすい一方、収益性はほかの活用方法と比べて突出して高いわけではありません。
都心部から車でアクセスしやすい郊外の土地であれば、住宅街の収納ニーズを取り込みやすいでしょう。市街化調整区域など、コンテナを設置できないエリアもあるため、事前の確認が欠かせません。
広告看板
人通りや交通量の多い交差点沿いなど、視認性の高い三角地に向いているのが、広告看板用地としての貸し出しです。初期費用がかからず、看板会社に土地を貸すだけで定期的な収入を得られます。
看板の管理も基本的に看板会社が行うため、オーナー側の手間もかかりません。
太陽光発電
日当たりのよい傾斜地などでは、太陽光発電も選択肢になります。発電した電力を売却することで、長期的な収入を得ることができるでしょう。
ただし、国が定めた価格で一定期間電力を買い取ってもらえるFIT制度の買取価格は、年々低下する傾向にあり、初期費用の回収期間が長期化しやすい方法でもあります。天候によって発電量が左右される点や、定期的なメンテナンス費用が発生する点も踏まえ、最新の制度内容や収支シミュレーションを確認したうえで慎重に検討しましょう。
まとめ
変形地だからといって、土地活用をあきらめる必要はありません。整形地より価格が安く、固定資産税などのコストを抑えやすいうえ、駐車場や自動販売機など、建物を建てずに始められる方法を選べば、初期費用や手間を抑えながら収益化できます。
多額のローンを組む前に、まずは低リスクな方法から始め、様子を見ながら次の一手を考えることもできます。大切なのは、自分の土地に何が向いているのかを見極めることです。
「管理に手間をかけられない」「まずはリスクの少ない方法から試したい」という方は、月極駐車場の管理・サブリースを軸に、コインパーキングやガレージまで柔軟に提案する不動産工房にご相談ください。1台からの査定にも対応し、プランごとにリーズナブルな料金を一律で設定しているため、賃料の高い駐車場ほどお得にご活用いただけます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 空き地の活用・月極駐車場の収益改善は「不動産工房」へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
「空き区画が埋まらない」「集金や無断駐車の対応が面倒」「相続した土地を活用したい」など、駐車場運営のお悩みはお気軽にご相談ください。周辺相場に基づいた最適な活用法をご提案します。
・現地調査・収益査定は【完全無料】
・1区画の空きから土地全体の活用まで対応可能
☞ 【無料】駐車場の収益査定・土地活用のご相談はこちら
———————————————————————————
▼ オーナー様のお悩みに合わせたご提案
・空室リスクをなくして安定収入を得たい：駐車場の一括借上（サブリース）
・トラブル対応や契約・集金の手間をゼロにしたい：月極駐車場の管理代行
・早く満室にしたい・利用者を増やしたい：月極駐車場の募集・ポータル掲載
・未舗装地の舗装や白線・車止めを設置したい：駐車場工事・アスファルト舗装
▼ 全国の駐車場をお探しの方はこちら
月極駐車場検索サイト「月極駐車場どっとこむ」
———————————————————————————
▼ オーナー様におすすめの関連記事
・狭小地をシェアサイクルや電動キックボード設置で収益化の可能性
・100坪の駐車場には何台停められる？目安とレイアウトのポイントを解説
・月極駐車場仲介サービスの上手な活用法と管理を任せるメリット
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
前の記事へ
無料査定・管理相談はコチラ