月極駐車場の管理責任はどこまで？主なトラブル事例と予防策を解説

月極駐車場でトラブルが起きたとき「これは自社が責任を負うのだろうか」と迷った経験はありませんか。

結論から言うと、月極駐車場の管理責任は「何でも貸主や管理会社の責任になる」わけではありません。一方で「看板を立てておけば安心」とも言い切れません。分かれ目になるのは、管理に落ち度があったかどうかです。

この記事では、管理責任の考え方、起こりやすいトラブルと対応、責任が問われるケース、免責看板の効力、実務で行う予防策を解説します。月極駐車場の管理業務における判断材料として、ぜひお役立てください。

月極駐車場における管理責任とは？

月極駐車場の契約は、車を預かる契約ではなく、駐車するための土地を貸す「賃貸借契約」が基本です。そのため、貸主や管理会社が車両そのものの保管を引き受けているとは限りません。一方で、貸主や管理会社には、契約内容や管理上の役割に応じた責任があります。

具体的には、利用者が問題なく駐車できる状態を保つため、次のような対応が必要です。

・照明の切れ、フェンスの破損、路面の陥没などを修繕する

・契約者のスペースに無断で停められたとき、排除に向けて動く

・契約時の説明と、実際の設備に食い違いが出ないようにする

こうした管理対応を考えるうえでは、管理会社に求められる注意義務や、駐車場の設備に問題があった場合の責任について、押さえておきたい点がふたつあります。

ひとつめは「善管注意義務」です。善良な管理者として、社会通念上求められる注意を払って管理する義務のことで、民法第644条の考え方がもとになっています。

ふたつめは「土地工作物責任」です。フェンスや車止め、舗装などの設備に欠陥があって事故が起きたとき、その設備を管理する人や所有者が賠償責任を負うという考え方で、民法第717条に定められています。くわしい要件は、あとの章で解説します。

ここで、賃貸住宅の管理との違いを整理しておきましょう。

・賃貸住宅の管理：建物を安全に住める状態に保つ責任が中心で、入居者の生活に関わる範囲が広い

・月極駐車場の管理：駐車スペースを利用できる状態に保つことが中心で、車両の保管責任は原則として負わない（契約内容や実際の管理状況によっては責任が生じる場合がある）

このように、月極駐車場と賃貸住宅では、管理対象や責任の範囲が異なります。管理会社は契約内容や自社の管理業務を踏まえ、どこまで対応する必要があるのかを把握しておくことが大切です。

出典：e-Gov 法令検索「民法 第601条（賃貸借）」

出典：e-Gov 法令検索「民法 第644条（受任者の注意義務）」

出典：e-Gov 法令検索「民法 第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）」

管理会社が注意すべき月極駐車場の主要トラブル

月極駐車場では、無断駐車や事故、盗難、賃料の滞納など、さまざまなトラブルが発生します。管理会社にとって、こうしたトラブルへの対応は運営上の課題のひとつです。

株式会社NEXER Groupと不動産工房が、運営経験の有無を問わない全国の男女500名に「もし駐車場運営をするなら」と尋ねた調査（2025年11月26日〜12月4日、インターネット調査）では、駐車場運営の不安要素として「トラブルやクレーム対応」を挙げる人が18.0%と、集客・収益性の不安に次いで3番目に多い回答でした。また、運営でもっとも大変そうだと感じられているポイントは「利用者トラブルの対応」が41.4%で最多でした。実際に管理を担う方にとっても、無視できない課題といえます。

ここからは、代表的な7つのトラブル事例と対応のポイントを解説します。

アンケート引用元：もし駐車場運営するなら？半数以上が「不安」もっとも不安なのは「利用者が集まるか」

無断駐車・はみ出し駐車

無断駐車は、契約者ではない人の車が、契約者のスペースに停められてしまうトラブルです。駅に近いなど利便性の高い月極駐車場ほど起こりやすく、契約者が使えなくなるため、貸主側には状況を改善する努力が求められます。

初期対応は、次の流れで進めるのが基本です。

・車種、ナンバー、停められた日時を写真つきで記録する

・警告文を貼り、注意を促す

・繰り返される場合は、弁護士などに相談したうえで所有者へ書面を送る

ここで気をつけたいのが、管理会社の判断だけで車をレッカー移動したり、タイヤにロックをかけたりしてはいけないということです。法的に認められた手続きを踏まず、自分の判断で強制的に権利を実現しようとする行為は「自力救済」と呼ばれ、原則として認められていません。強制的に車を撤去すると、民法第709条の不法行為にあたり、損害賠償を請求されるおそれがあります。迷惑をかけられた場合でも、勝手な撤去は避けましょう。

一方、はみ出し駐車は、区画線を越えて停めてしまう、マナーや規約の問題です。利用者同士が直接話すと、感情的になって関係がこじれやすくなります。管理会社が間に入って注意文書を出し、区画線が薄れていれば引き直すなど、穏やかに解決する方法をとりましょう。

出典：e-Gov 法令検索「民法 第709条（不法行為による損害賠償）」

車両の接触事故・当て逃げ

接触事故や当て逃げは、車どうし、あるいは壁やフェンスとの接触で起こります。こちらは規約違反ではなく、物の損害と賠償の問題として扱います。

対応は次の順番が基本です。

・けが人がいないかを確認し、安全を確保する

・車の傷や現場の状況を、写真に残す

・警察へ届け出る

・当事者が、それぞれの保険会社へ連絡する

私有地の月極駐車場であっても、当て逃げの被害は警察へ届け出る必要があります。保険を使った修理では、事故の証明が求められることが多く、加害者を追及するための記録にもなるためです。防犯カメラがあれば映像を保存し、警察や保険会社に提供できるようにしておきましょう。

管理会社は、事故の当事者ではありません。事実の確認や記録の保全など、できる範囲で協力しつつ、賠償の話し合いは当事者間で進めてもらうのが基本のスタンスです。

車上荒らし・盗難・いたずら

車体への傷やパンク、車上荒らし、車両そのものの盗難は、利用者の不安に直結するトラブルです。被害の連絡を受けたら、まず現場の状況を写真に残し、利用者に警察への届け出を促します。防犯カメラがある場合は、映像の保存も忘れないようにしましょう。

日本損害保険協会の調査によると、保険金の支払いがあった車両本体盗難は、2025年に2,746件でした。2024年の2,499件から、約9.9％増えています。一方、車上ねらいは672件で、2024年の720件から約6.7％減りました。この数字は月極駐車場だけを対象にしたものではありませんが、盗難が決して珍しい被害ではないことがわかります。

屋外の平置きは、人目や設備の面で備えが手薄になりがちです。照明や防犯カメラの状況を、あらためて確認しておくと安心です。

出典：日本損害保険協会「第 27 回自動車盗難事故実態調査結果」

機械式駐車場の操作・機器事故

機械式駐車場には、平置きにはない可動部があります。そのため、挟み込みや落下、誤操作、サイズを超えた車の入庫による機器の破損など、重大な事故につながるおそれがあります。人身事故になれば責任は重くなり、機器が壊れれば修繕費も高額になりがちです。

事故を防ぐために、管理者として次の対応をおすすめします。

・専門業者による定期点検を、欠かさず行う

・車の高さ、幅、重さの制限を、利用者に周知する

・操作中は機械に近づかないなど、操作マナーを掲示や文書で伝える

・故障時の連絡先を、見やすい場所に表示する

これらの対応は平置きよりも、点検や周知の手間が大きくなります。自社で対応しきれない場合は、機械式に詳しい業者との連携も検討するとよいでしょう。

賃料の滞納・未払いトラブル

賃料の滞納は、時間がたつほど回収が難しくなるため、段階的に対応を進めるのが基本です。

・電話やメールで、支払いを促す

・期限を示した書面を、郵送で送る

・支払いの意思が見られない場合は、弁護士に相談のうえ、契約解除の催告を行う

・それでも改善されなければ、契約解除と明け渡しの手続きに進む

月極駐車場のうち、区画線などで駐車スペースを区切った青空駐車場は、一般に借地借家法の適用対象とならない利用契約と解されます。ただし、ガレージなど建物としての独立性がある場合は、同法が適用されることがあります。そのため、建物の賃貸借と比べて、契約の解除や明け渡しを進めやすい面があります。

ただし、解除の条件は契約書の内容によって決まります。進め方に迷う場合は、弁護士に相談しましょう。なお、滞納への対応も、車の勝手な撤去は自力救済にあたるため避けてください。

ゴミの放置・不法投棄

ゴミの放置や不法投棄を見つけたら、勝手に処分せず、警察や自治体の担当窓口に相談しましょう。対応方法は自治体によって異なるため、地域の案内に従うことが大切です。防犯カメラの映像が、投棄した人物の特定につながることもあるため、必要に応じて警察などへの情報提供を検討しましょう。

放置された状態は管理が行き届かない印象を与え、無断駐車や不法投棄の増加、利用者が離れるという悪循環を招きかねません。定期的な巡回と清掃、看板や照明の設置で「見られている駐車場」という印象をつくることが予防につながります。

トラブル時の刑事責任・警察の対応

「私有地だから、警察に連絡しても動いてくれない」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。警察の対応は、トラブルの種類によって異なります。

・警察が動きにくいもの：無断駐車や賃料の滞納など、民事上の問題は、原則として当事者間で解決を図ります。ただし、状況によっては警察が対応する場合もあるため、事件性が疑われる場合などは相談しましょう。

・警察への届け出が必要なもの：窃盗、車上荒らし、器物損壊、不法投棄などの刑事事件。当て逃げも、保険を使った修理に必要な事故の証明のため、届け出ておきましょう。

また、保険を使って車を修理する場合は、事故の証明が必要になることがあるため、警察への届け出が重要です。「民事だから関係ない」と判断せず、刑事事件や保険請求に関わるものは、速やかに届け出る体制を整えておきましょう。

月極駐車場の事故・盗難で管理会社に責任は及ぶのか？

事故や盗難が起きたとき、管理会社に責任が及ぶのでしょうか。原則は「事故や盗難は、加害者と被害者の当事者間で解決する」というものです。月極駐車場は、駐車スペースを貸しているだけで、車を預かっているわけではないからです。

ただし、管理に落ち度があれば、例外として責任を問われることがあります。ここでは、管理会社が責任を負う場合と負わない場合について解説します。

車両事故・接触事故の責任

駐車場内で車どうしがぶつかった場合、賠償責任を負うのは、ぶつけた側（加害者）です。故意または過失によって他人の権利や法律上保護される利益を侵害した人は、その損害を賠償しなければならないと、民法第709条に定められています。

管理会社は、事故の当事者ではありません。設備の欠陥や管理上の落ち度が原因でない限り、原則として賠償の義務を負いません。被害を受けた利用者から「管理会社として補償してほしい」と求められたときは、次の点を落ち着いて説明しましょう。

・事故の賠償は、原則として加害者が負うこと

・加害者の特定や、警察・保険会社への連絡には協力すること

・設備の不備が原因だった場合は、あらためて確認すること

感情的になっている利用者には、まず状況に寄り添いつつ、責任の所在を丁寧に伝えることが大切です。

出典：e-Gov 法令検索「民法 第709条（不法行為による損害賠償）」

盗難・車上荒らしの責任

盗難や車上荒らしでも、考え方は同じです。賠償責任を負うのは犯人であり、月極駐車場の契約は、土地を貸す賃貸借契約です。車の鍵を預からない限り、管理会社に車を保管する義務（寄託の責任）はありません。

ただし、次のような場合は、責任を問われる可能性があります。

・契約の際に「防犯カメラ完備」と説明したが、実際にはダミーだった、または故障したまま放置していた

・利用者から車の鍵を預かっていたのに、その管理が不十分だった

鍵を預かるのであれば、車の保管を引き受けたと評価されやすくなります。そのため、月極駐車場では鍵を預からない運用が基本です。

免責と認められず管理会社の責任になる注意点

管理会社に責任が及ぶ代表的なパターンは、次の2つです。

ひとつめは、土地工作物責任です。駐車場の設備の設置や保存に欠陥があって事故が起きた場合は、まず設備を直接管理している占有者が賠償責任を負います。占有者が損害を防ぐために必要な注意をしていたと認められるときは、占有者は責任を免れ、代わりに所有者が責任を負います。所有者の責任は、過失がなくても生じます。成立のポイントは、次の2点です。

・土地に設けられた設備（フェンス、車止め、舗装、マンホールなど）に欠陥があること

・その欠陥が原因で、事故や損害が発生したこと

たとえば、破損したフェンスの放置、ずれた車止め、見通しの悪い出入り口、閉め忘れたマンホールなどが当てはまります。

管理会社が月極駐車場の設備を実際に管理している場合は、占有者として責任を問われる可能性があります。管理委託の内容によって立場が変わるため、自社の契約上の立場は弁護士などに確認しておきましょう。

ふたつめは、契約内容と実態の食い違いです。契約時に説明した設備や条件が実際と異なる場合は、責任を問われることがあります。「防犯カメラ完備」と謳っているにもかかわらず、実際にはダミーカメラしか設置していない場合などが、これに該当します。

出典：e-Gov 法令検索「民法 第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）」

月極駐車場の「免責看板」は効果がある？

月極駐車場でよく見かける「当駐車場内での事故・盗難について、一切の責任を負いません」という看板。これで、本当に責任を免れることはできるのでしょうか。

有料の月極駐車場であっても、免責看板を掲示するだけで、あらゆる責任を免れることはできません。管理者の過失による損害などについては、免責が認められない場合があります。また、利用者が消費者に該当する契約では、消費者契約法によって免責条項が無効となる場合もあります。具体的な適用の可否は、契約内容や当事者の関係によって異なります。

事業者の責任を全部免除する条項や、消費者の利益を一方的に害する条項は、無効になると定められています（同法第8条、第10条）。また、設備の欠陥による工作物責任は、看板を掲げても免れません。

なお、本記事は有料で貸し出す月極駐車場を前提としています。

看板には、次のような実務上の効果があります。

・利用者に注意を促し、事故や盗難を未然に防ぐ

・「事故は当事者間で解決する」という姿勢を、事前に伝えられる

・トラブル時の話し合いを、スムーズに始めるきっかけになる

つまり、看板は「責任を免れるためのもの」ではなく「注意喚起と抑止のためのもの」と考えるのが適切です。責任への備えは、看板ではなく、契約書の内容と日々の管理で行いましょう。

出典：e-Gov 法令検索「消費者契約法 第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）」

管理会社が実施すべき月極駐車場のトラブル・賠償リスク予防策

管理会社の責任が問われるのは、多くの場合、管理に落ち度があったときです。つまり、日ごろの管理が、そのまま賠償リスクへの備えになります。

ここからは、業務と兼任している担当者でも取り組みやすいように、実務の具体策を5つ紹介します。

契約時の十分な説明と免責事項の徹底

トラブルを防ぐ最初の一手は、契約書です。貸主や管理会社の責任の範囲と、免責事項を、契約書にはっきり書きましょう。たとえば、次のような内容です。

・車の保管義務を負わないこと

・駐車場内の事故や盗難は、原則として当事者間で解決すること

・ただし、貸主の責めに帰すべき事由による場合は、この限りではないこと

大切なのは、書くだけで終わらせず、契約時に口頭でも説明して、同意を得ることです。説明を省くと、あとから「聞いていない」と言われやすくなります。なお、契約書の文言は、弁護士などの専門家に確認してもらうと安心です。

設備点検と修繕対応（工作物責任の回避）

工作物責任を避けるには、設備の欠陥を放置しない仕組みが欠かせません。ここでは、現場で行う点検と修繕の流れを整理します。

・定期的に巡回し、舗装の凹凸、車止めのずれ、フェンスの破損、照明の切れ、ミラーの汚れや向きなどを確認する

・点検の日付と結果を、写真つきで記録する

・不具合を見つけたら、コーンなどで応急的に立ち入りを制限する

・修繕を手配し、完了を確認して、オーナーに報告する

巡回点検を行う際は、記録を残しておくと「必要な注意をしていた」ことを示す材料になります。点検の頻度は、駐車場の規模や設備に合わせて決めましょう。

出典：e-Gov 法令検索「民法 第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）」

施設所有者賠償責任保険への加入

どれだけ気をつけても、事故をゼロにはできません。万が一、設備の不備で利用者の車や、近隣の人にけがをさせてしまった場合に備えて「施設所有者賠償責任保険」への加入を検討しましょう。

この保険は、駐車場の管理上の不備が原因で、他人に損害を与えたときの賠償を補償するものです。治療費や車の修理費などが対象になります。一方で、自分の駐車場の設備を直す費用は、基本的に対象外です。設備そのものの補償には、別の保険を検討する必要があります。

加入するときは、補償の範囲、支払いの上限額、自己負担額を、事前に確認しておきましょう。

事故リスクを抑えるレイアウト

事故が起きにくい駐車場をつくることも、立派な予防策です。レイアウトでは、次の点を見直してみましょう。

・切り返しがしやすい、ゆとりのある車路と駐車スペースを確保する

・出入り口を見通しやすくし、ミラーを設置する

・順路を示す矢印を路面に描き、進行方向をそろえる

・夜間でも暗くならないように、照明を確保する

あわせて、防犯カメラは、実際に録画できる状態で設置します。注意喚起の看板を設けることで、無断駐車や不法投棄の抑止にもつながります。

管理体制が整った業者に委託

ここまで紹介した対応を、賃貸住宅の管理と兼任しながらすべて自社でこなすのは、簡単ではありません。現地の巡回、トラブル対応、滞納の督促、問い合わせの窓口。負担を減らしながらリスクも抑えたいなら、月極駐車場の管理に慣れた専門の会社へ委託する、あるいはサブリースを活用するという選択肢があります。

不動産工房は、月極駐車場の管理・サブリースを中心に、土地活用をお手伝いしています。当社の特長は、次のとおりです。

・賃料の何パーセントという設定ではなく、プランごとに管理料を設けているため、賃料が高い駐車場ほどお得になりやすい（金額はプランやオーナー様にあわせて調整します）

・月極駐車場とガレージ、ガレージとシェアリングサービスなど、土地に合わせた柔軟な組み合わせを提案できる

・1台からでも査定できる

・バイク、シャッター付きガレージ、大型車両など、幅広い車種や設備に対応できる

対応エリアについては、ご相談に応じています。まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

月極駐車場の管理責任について、ポイントを振り返ります。

・月極駐車場は土地の賃貸借で、貸主の基本責任は「問題なく駐車できる状態を保つこと」

・事故や盗難の責任は、原則として加害者にある。鍵を預からなければ、車の保管義務もない

・ただし、設備の欠陥（工作物責任）や、契約内容と実態の食い違いがあれば、管理会社の責任が問われる

・有料の月極駐車場では、免責看板だけで責任を免れることはできない。看板は注意喚起と抑止のために使う

・責任を問われないためには、契約書の整備、定期点検、保険、レイアウトの見直しが重要

どれも大切ですが、日々の業務に追われながらすべてを続けるのは、決して楽ではありません。月極駐車場のトラブル対応や日ごろの管理、滞納の督促に追われているなら、専門会社への委託やサブリースが有効な手段になります。

不動産工房では、月極駐車場の管理・サブリースに加え、1台からの査定、バイクや大型車両を含む幅広い車種への対応、土地に合わせた柔軟なプランの提案を行っています。管理の負担を減らしたい、リスクを抑えて安定した収益につなげたいとお考えの方は、ぜひ無料査定・管理相談をご利用ください。
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