田舎の土地活用法10選！成功させるためのアイデア・事例を紹介 

田舎の土地活用について、このような悩みや疑問はありませんか？ 

「田舎の土地活用するメリットは？」 
「知っておくべき規制の内容は？」 
「具体的なアイデアや事例を知りたい」 

田舎の土地活用は都市部の土地活用に比べて難しいイメージがありますが、要点を理解することで有効な土地活用をすることができ、金銭的なメリットも多くあります。 

とはいえ、どのように土地活用をすればいいか分からない状態では、有効な土地活用をすることはできません。 

そこで本記事では、田舎の土地を活用するメリットや難しいと言われる理由、知っておくべき規制内容、成功させるためのポイント・アイデアなどについて詳しく解説します。 

最後まで読んでいただくことで田舎の土地活用についての効果的な方法がわかりますので、ぜひ最後まで読んでみてください。 

田舎の土地を活用するメリット 

田舎の土地を活用するメリットは以下の通りです。 

• 固定資産税を軽減できる(住宅建てた場合) 

• 相続税を軽減できる可能性がある 

• 管理コストを削減できる 

• 地域社会への貢献 

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。 

①固定資産税を軽減できる 

土地を所有しているだけで「課税標準額（固定資産税評価額）×1.4%（標準税率）」の割合で固定資産税を納税する義務が発生しますが、土地に新しく住宅を建てることで、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されるため、固定資産税を軽減することができます。 

ただし、空き地に住宅を建設することで固定資産税は軽減されますが、膨大な建築コストがかかるため、まとまった資金が必要になることには注意しましょう。 

(参照：総務省「固定資産税」) 

②相続税を軽減できる 

土地を相続する場合、相続税評価額に応じて相続税が課税されますが、土地活用することで相続税評価額を下げられるため、結果として相続税が軽減されます。 

利用目的と減額される割合については以下の通りです。 

(引用：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」) 

③収益発生により管理コストを削減できる 

使用していない土地であっても、周辺住宅に迷惑にならないために草木を刈ることや、空き家がある場合は倒壊や放火のリスクがあるため解体する必要などがあるなど、高額な管理コストがかかることも珍しくありません。 

また、適切な土地活用をすることで、純粋な収益を発生させることも可能です。 

空き地に月極駐車場を設置することで毎月安定した収益を発生させることも可能ですし、事業者に土地を貸すことで賃料を得られますが、税金や管理コストを上回る収益が発生すれば純粋な利益を得続けることができます。 

④地域社会への貢献につながる 

土地活用することで地域社会への貢献につながることもあります。 

たとえば、地域住民が駐車場がなく困っている場合に月極駐車場を設置することで住民から喜ばれますし、食品や日用品を買える施設が少ない地域に土地活用を通じてスーパーやコンビニを出店できれば、住民の生活環境は良い方向に進むでしょう。 

このように、土地活用をすることは社会貢献できる側面もあるのです。 

田舎の土地活用が難しい理由 

田舎の土地活用が難しい理由は以下の通りです。 

• 都市部に比べて賃貸の需要が少ない 

• 法的な規制がかけられている 

• 土地の整地に膨大なコストがかかる場合がある 

• そもそもビジネスの需要がない場合がある 

それぞれの理由について、詳しく解説します。

 ①都市部に比べて賃貸の需要が少ない 

土地活用の代表的な手段として、戸建てやマンション、アパートなどを建設して賃貸として貸し出すことで家賃収入を得るという方法がありますが、賃貸の需要が少ない田舎の地域も多いです。 

ある程度需要のある地域であっても、空室率が多い場合は家賃を下げる必要があるため、安定した収入が見込めなくなってしまいますので、周辺の賃貸の調査は欠かせません。 

また、空室が多い場合は相続税評価額が低くならないこともあるため、節税効果も小さくなってしまうなど、さまざまな問題が生じます。 

このように、田舎で土地活用をする場合は需要が少ないことも多く、空室が増えると利益率の低下や節税効果が小さくなるということを理解することが大切です。 

②法的な規制がかけられている 

田舎の土地は「都市計画法」や「農地法」などの法律によって規制されていることも多く、そもそも土地活用ができないことや、土地活用の選択肢が狭いことも珍しくありません。 

詳しい規制については「田舎の土地活用を⾏う前に知っておくべき規制」の項目にて後述しますので、確認してみてください。 

③土地の整地に膨大なコストがかかる場合がある 

土地活用するためには整地をする必要がありますが、田舎の土地は斜面にあることや平坦ではない、大きな木が植っているなど、整地が大変な状態になっていることも多いです。 

中でも今まで建物を建てたことがない土地や整地をしたいことがない土地を整地するためには、造成費が高額になってしまうこともあります。 

造成費が高額になると初期費用が高額になるため、キャンプ場やレジャー施設など、造成しなくても活用できる方法を模索するのもひとつの手です。 

④そもそもビジネスの需要がない場合がある 

高齢化が進んでいる田舎や人口が極めて少ない田舎などは、そもそもビジネスの需要がない場合もあります。 

このような田舎では賃貸や土地貸し、コインランドリーなど、地域住民に対する土地活用は需要がない場合も多いため、太陽光パネルの設置や需要を見つつ高齢者向け施設など、需要のある土地活用方法を検討しましょう。 

ただし、限界集落のような田舎でも周辺に観光地がある場合のビジネス需要は高いと言えます。 

田舎の土地活用を⾏う前に知っておくべき規制 

田舎の土地は法律によって土地活用方法が制限されている場合も多いため、規制について知っておくことは非常に大切なポイントとなります。 

特に田舎の土地活用において障壁になりやすいのが、市街化調整区域にある土地と農地にある土地の2種類です。 

それぞれの規制について、詳しく解説します。

 ①市街化調整区域 

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められている”市街化をおさえる区域”のことを指します。 

市街化調整区域では、私たちの暮らしを守るために農地や山林などの自然を守ることが優先されるため、原則として新しく住宅などの建物を建てられないため、土地活用についてもかなり制限をされてしまうのです。 

ただし、市街化調整区域ではまったく建物を建築できないというわけではなく、農林漁業用の建物や、住宅利用が認められている土地、開発許可済みの土地、さらには各自治体が認めた「都市計画法第34条11号区域」の土地であれば建設できるケースもあります。 

また、都市化計画では、市街化区域・市街化調整区域のほかにも、どちらにも該当しない「非線引き区域」が存在しますが、非線引き区域であれば建物の建設は可能となります。 

このように、田舎のなかでも市街化調整区域に該当する地域においては建設を伴う土地活用は厳しく規制されているため、駐車場や資材置き、太陽光パネル設置など、建設を伴わない土地活用を選ぶ必要があるのです。 

(参照：国土交通省「都市化計画区域」/e-GOV「都市計画法」) 

②農地法 

農地法によって「農地」に定められている地域にある土地を農地以外の目的で使用(転用)する場合は都道府県知事(農業委員会)の許可を得て農地以外に地目変更する必要があります。 

そもそも農地とは”耕作の目的に供される土地”と定義されており、農地の判断基準は”現時点で農地として活用しているかどうか”という現状主義によって判断されます。 

たとえば、土地登記簿の地目が「宅地」や「山林」といった農地以外で登録されていたとしても、現時点で農地として活用している場合は、農地と判断され農地法によって記載されてしまうのです。 

また、農地のなかでも農業振興地域（農振地域）は、農地振興地域制度によって市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定されており、区域で農地転用が禁止されていますので、農地に関連する事業以外での土地活用をすることはできません。 

このようなことから、農地転用する場合は、まず農業振興地域に該当するかどうかを判断して、該当する場合は農地として土地活用する、もしくは農家に引き渡すことを検討し、農業振興地域以外であればどのような許可が必要なのかを自治体に確認してから土地活用する必要があります。 

(参照：e-GOV「農地法」/富里市「農地とは」/農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」)

 田舎の土地活用をする際のポイント 

田舎の土地活用をする際のポイントは以下の通りです。 

• 都市計画税の納税義務があるか確認する 

• 専門家に相談をする 

• 初期費用はなるべく抑えるようにする 

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。 

①都市計画税の納税義務があるか確認する 

田舎の土地のなかでも、住宅街や商業施設などの開発が進んでいる「市街化区域内」においては、固定資産税とは別に都市計画税の納税義務が発生する場合があるため、土地活用を行う地域が市街化区域内なのかを確認することが大切です。 

都市計画税は課税標準額（固定資産税評価額）にもとづいて納税額が決定するため、土地活用することによって節税効果があります。 

(参照：総務省：「都市計画税」) 

②専門家に相談をする 

都市部に比べて田舎の土地活用のニーズが少ないため、土地に精通した人に”どんな需要があるのか”などについて相談することは非常に大切です。 

地域に根差した事業者や自治体、住民など、さまざまな方面からの情報収集は欠かせません。 

③初期費用はなるべく抑えるようにする 

田舎の土地活用はニーズが明確になっていないこともあり、利益率が高いとは限りませんので、初期費用はなるべく抑えると安心です。 

たとえば、建物による土地活用を検討する場合は空き家を建て壊さずに活用することや、小規模からスタートするなどの工夫が求められます。 

田舎の土地活用を成功させる⽅法10選 

田舎の土地活用を成功させる⽅法には以下のようなものがあります。 

• 賃貸住宅 

• キャンプ場・レジャー施設 

• トランクルーム 

• 民泊施設 

• サブスク住宅 

• 高齢者向け施設 

• コンビニ 

• 市民農地 

• 太陽光発電 

• 月極駐車場 

それぞれの方法について、詳しく解説します。 

①賃貸住宅 

田舎のなかでも住宅地にある土地の場合、賃貸住宅は需要があります。 

賃貸経営にはアパート・マンション・戸建ての3種類が主となりますが、いずれも入居率が高い場合は高い利益率に期待できます。 

ただし、賃貸は地域住民への需要は低いことが多く、県外からの移住者をターゲットにすることが基本となるため、そもそも移住者が極端に少ない地域は賃貸需要がないこともあります。 

賃貸需要が高い田舎は、自治体が移住に対して支援金を出している地域や、別荘として人気の高い地域などです。 

近年はリモートワークが増えていることもあり、都市部に住んでいる人が週末だけ田舎生活をすることもトレンドですので、そのあたりのニーズも把握しておくといいでしょう。 

賃貸経営のアパート・マンション・戸建てのそれぞれのメリット・デメリットを以下の表にまとめましたので、参考にしてみてください。 

②キャンプ場・レジャー施設 

キャンプ場やレジャー施設は、土地を造成することなくそのままの土地の形状を生かした土地活用ができます。 

キャンプ場として土地を提供するだけであれば飲食店業の許可も不要ですし、旅館業法の許可も不要ですので、手軽に始められるでしょう。 

また、斜面あったりや草木が生い茂っている山林の場合でも、アスレチック施設やサバゲー施設などのレジャー施設であればそのまま活用できますし、造成する場合についても完全に整地する必要がないため費用を抑えやすいです。

③トランクルーム 

所有する敷地にトランクルームを設置し、契約者に自宅やオフィスに置けないような荷物を収納するスペースをレンタルすることで収益を得る土地活用の方法です。 

トランクルームは田舎でも一定の需要があるため、多少市街地から離れていても需要が高い場合もあります。 

初期費用を抑えられる土地活用方法ですが、賃料はそれほど高くないため利益率も低いことがデメリットです。 

また、「建築基準法第20条」や「建築基準法第48条」などに定められる内容を遵守する必要があるため、トランクルームを設置するだけでは経営できないことを理解しておきましょう。 

(参照：東京都市整備局「コンテナを利用した倉庫等の建築基準法上の取扱いについて」)

④民泊 

近くに観光地がある場合は訪日外国人や観光客に向けた民泊施設を提供することも有効な土地活用です。 

住宅宿泊事業法に届出をすることで、1年のうち180日は民泊として活用できますが、それ以外の日数は民泊として利用できないため、民泊以外での活用方法も考えておく必要があります。 

(参照：e-GOV「住宅宿泊事業法」）

⑤サブスク住宅 

土地に空き家がある場合、一定期間の利用料を支払って利用するサブスク住宅としても活用できます。 

田舎に移住したいという方は増えつつありますが、いきなり田舎に移住するのは難しいという方に一定期間田舎生活を体験できるサブスク住宅の人気が高まっています。 

また、サブスク住宅は長期間滞在する外国人観光客をターゲットにすることも多いです。 

⑥高齢者向け施設 

都市部より高齢化の進む地域が多い田舎では、高齢者向け施設の需要が高まっています。 

高齢者向け施設には、「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」や「老人ホーム」、「グループホーム」、「デイサービス施設」などがありますが、バス停が設置してある・住宅街からの距離が近いなどのアクセスの良さが大切です。 

また、高齢者施設の需要が高い地域において、自治体の開発許可が下りること市街化調整区域でも建設可能というメリットもあります。 

一方で施設の建築費が高額になりやすいことや、賃貸契約を結ぶ福祉法人や医療法人といった福祉事業者の運営実績や経営状況をしっかりと見極めないと利用者とのトラブルになる可能性があることがデメリットとなります。 

一定の条件を満たした高齢者向け施設は、国や自治体から補助金や助成金を受けられる可能性があるため、厚生労働省の「社会福祉施設の整備・運営」などの情報を随時チェックするようにしましょう。

⑦コンビニ 

田舎のなかでも物流トラックなどの通り道となる大通りがある場合、コンビニの需要があります。 

コンビニの土地活用は、土地の所有者が建物を建設・賃貸して家賃収入を得る方法と、コンビニ経営者が土地を借りて建物を建設・運営する2つの土地活用の方法があります。 

田舎で新規コンビニを立ち上げる際のメインターゲットはトラックの運転手となることが多いため、300坪〜400坪ほどの広大な敷地が必要ですが、軽量鉄骨で建てられることから建築費用を抑えられるということが大きなメリットです。 

一方で、周辺に競合ができた場合に売り上げが減少してしまうと撤退してしまうリスクがあり、後継のテナントがすぐに決定しにくいことや、住宅に関する節税が適用されないことがデメリットとなります。 

⑧市民農地 

農地に指定された土地活用を行う場合、市民農園がおすすめです。 

市民農園とは、地域住民が利用できる小面積の農地のことを指し、農家の指導のもと運営される「農園利用方式」の場合は農地法によって規制されていないため、手続きなしでも運用することができます。 

ただし、農地内にトイレや休憩所などの建物の建設が必要になる場合は農地法の許可が必要になるため注意しましょう。 

また、自身で農園を運営できない場合は、農地を拡大したいと考えている農家・農園に土地を貸すことも視野に入れる必要があります。 

(参照：農林水産省「地方公共団体及び農業協同組合以外で農地を所有する者が開設する場合※（農家等）」) 

⑨太陽光発電 

田舎の土地活用として太陽光発電のソーラーパネルを設置することは手軽に行える方法です。 

田舎はひらけた土地が多く太陽光が遮断されにくいですし、斜面や整地されていない土地でも設置しやすい、集客する必要がないなど、田舎の土地活用のネックを気にせずに活用できます。 

また、農地に指定されている地域においても、「営農型太陽光発電」であれば設置することが可能です。 

このように太陽光発電は田舎の土地活用に向いていますが、収益性が低いことや、管理に手間がかかる、初期費用が高い、節税効果に期待できないなどのデメリットがあることには注意しましょう。

⑩月極駐車場経営 

車社会であることの多い田舎では月極駐車場の土地活用は非常に有効です。 

月極駐車場であれば、原則建物を建てることのできない市街化調整区域でも運用できますし、毎月決まった賃料が手元に入るため安定した運用ができます。 

また、ほかの土地活用方法に比べて小さい土地でも運用しやすいため、基本的にどんな土地でも始められますし、初期費用が少ないことも大きなメリットです。 

弊社は「駐車場サブリース」というサービスを展開しており、駐車場スペースを借り上げて運用するため、オーナー様には利用者がいなくても毎月利用料が支払われますし、募集・管理などもすべて弊社が行いますので、ネックとなる煩わしい部分を解消した状態での運用ができます。 

1台からの駐車スペースからご相談いただけますので、まずは無料査定からご相談ください。 

田舎の土地活用法の選び⽅ 

田舎の土地活用法の選び⽅は以下の通りです。 

• 収益性の高いか 

• 転用しやすいか 

• 初期費用を抑えられるか 

それぞれの選び方について、詳しく解説します。 

①収益性の高いか 

土地活用をするうえで収益性の高さは必須事項です。 

一般的に収益性の高い土地活用方法だとしても田舎にニーズがない場合は収益が確保できないこともありますので、地域のニーズに合わせて収益性の高い土地活用方法を選びましょう。 

②転用しやすいか 

ニーズの掴みにくい田舎の土地活用では、転用性を重視することも大切です。 

空き地に住宅を建設してしまうと土地の転用が非常にしにくいですが、月極駐車場や資材置き、トランクルームなどであれば、初期費用も抑えられますし土地の転用もしやすいため、もし思ったような利益が出なかった場合にも転用してリカバリーすることができます。 

③初期費用を抑えられるか 

先ほどもお伝えしたとおり、田舎の土地活用は初期費用を抑えることが非常に大切です。 

ニーズが限られている田舎の土地活用においては、初期費用を抑えることで赤字にならずに運用できるというケースもありますので、できる限り初期費用を抑えられる方法を模索するようにしましょう。 

どうしても土地活用が難しいと感じたときは 

どうしても土地活用が難しいと感じたときは、売却もしくは寄付することを検討しましょう。それぞれの方法について詳しく解説します。 

①売却する 

土地活用はうまく運用できれば利益を上げられますが、周辺地域にニーズがまったくない場合や厳しい制限がかけられている地域で無理に土地活用する場合、初期費用や管理費、固定資産税などを加味すると赤字になってしまう可能性もあります。 

そのため、まったく利益が見込めない場合は土地を売却することを検討する必要もあります。 

隣地の所有者は土地を購入することで敷地を広くできるというメリットがあるため、田舎の土地を売却するときは隣地の所有者を第一候補にすることがおすすめです。 

土地の売却を相談する会社は大手不動産会社でも問題ありませんが、地元住民との繋がりの濃い地域密着型の不動産会社に相談することで、スムーズに買い手を探せるでしょう。 

②寄付する 

土地活用もできない・売却もできないという土地は、自治体やNPO法人などに寄付することも検討しましょう。 

山奥でまったく利用価値のない土地や、土壌汚染されている土地など、大きな問題がない土地であれば貰い手が見つかることも多いです。 

また、2023年から運用が開始された「相続土地国庫帰属制度」を活用して土地を手放すことも視野に入れるといいでしょう。 

相続土地国庫帰属制度は、土地を手放したいというニーズが高まっていることから法務省が行っている”土地を国が引き取る”という制度です。 

10年分の土地管理費用相当額を支払うことで土地を国が引き取ってくれるため、長期的に土地を放置する場合は早めに相続土地国庫帰属制度を利用するといいでしょう。 

ただし、相続もしくは遺贈で取得した土地のみが申請対象となることには注意が必要です。 

(参照：法務省「相続土地国庫帰属制度について」) 

田舎の土地活用FAQ 

Q1.すでにある建物は取り壊したほうが良い？ 

土地に空き家などが建っている場合、すぐに取り壊しを検討するのではなく、空き家を活用できないか模索することが大切です。 

建物を解体して更地にすると固定資産税などの税金が上がる可能性もありますし、空き家をそのまま活用することで初期費用を抑えることもできます。 

ただし、空き家を長期間放置してしまうと倒壊や害虫発生など、周辺住民とのトラブルになることも多いため、計画的に運用することが求められます。

 Q2.農業振興地域（農振地域）の具体的な土地活用は？ 

先ほどもお伝えしたとおり、農業振興地域（農振地域）に該当する土地は農地に関連する土地活用以外することができません。 

とはいえ、”畑や農園にするだけ”ではなく、市民が利用できる「市民農園」や農地に設置する「営農型太陽光発電」、農地に併設する「農家レストラン」・「農家民宿」などにも活用することができます。 

また、農家に土地を貸すという選択肢もあるため、農業振興地域だからといって土地活用できないわけではありません。 

まとめ 

本記事では、田舎の土地活用をするメリットや難しいと言われる理由、知っておくべき規制内容、成功させるためのポイント・アイデアなどについて詳しく解説しました。 

田舎の土地活用は都市部とは異なり、都市計画法や農地法によって規制されていたり、ビジネス需要が少ないことがデメリットとして挙げられますが、土地のニーズをしっかりと理解することで効果的な土地活用をすることができます。 

なかでも車社会である田舎においては月極駐車場の需要は高いですし、初期費用も抑えられるため、月極駐車場の土地活用は非常におすすめです。 

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