駐車場経営は個人でも可能？成功のコツと外部委託のメリットを徹底解説 

駐車場経営は、多くの方が検討する土地活用のひとつです。しかし「個人で経営できるのか」「法人化しないと難しいのでは？」と疑問に感じる方も多いでしょう。

この記事では、個人でも駐車場経営が可能なのか、成功するためのポイントや外部委託の活用方法について詳しく解説します。

駐車場経営は個人でも可能！

駐車場経営は、個人でも可能です。アパートやマンション経営とは異なり、建物を建設する必要がないため、初期費用を抑えられる点が特徴といえるでしょう。

すでに土地を所有している場合であれば、整地や設備の導入だけで始められます。そのため、参入のハードルは比較的低いです。

実際、駐車場経営に前向きな人が多いこともわかっています。弊社が実施した独自アンケート調査の「実際に駐車場運営をやってみたいと思いますか？」という質問に対して「やや思っている」「とても思っている」と答えた人の合計が93％となりました。

アンケート引用元：【駐車場運営イメージは？】駐車場運営に興味がある51％が「安定して収益を上げられそう」と回答

この結果から、駐車場経営は土地活用の手段として関心を集めていることがうかがえるでしょう。

しかし、実際に運営を開始すると、契約者の募集や毎月の集金、敷地内の清掃、無断駐車などのトラブル対応が発生します。これらをすべてオーナー自身で行うことは、時間的にも精神的にも負担となるおそれがあります。

そこで検討したいのが、運営管理を専門会社へ任せる方法です。管理委託や一括借り上げといった仕組みを利用すれば、オーナーは土地を貸し出すだけで、業務対応が不要となります。

出典：e-Gov法令検索「駐車場法（昭和三十二年法律第百六号）」

駐車場経営の種類と方式の違い

駐車場経営には、いくつかの形態があります。ここからは、その種類と運営方法について解説します。適切な投資判断や運営方法を考える判断材料として活かせるよう、きちんと理解しておきましょう。

月極駐車場とコインパーキングの違い

月極駐車場とコインパーキングの違いは、収益の得方や向いている土地の特徴などが異なります。

月極駐車場は、特定の利用者と月単位で契約を結び、毎月定まった賃料を受け取る方式です。大掛かりな設備なしで開始できるため、初期費用を低く抑えられます。主に住宅街や企業の近くなど、特定の場所へ定期的に通うニーズがあるエリアに適しているでしょう。

一方、コインパーキングは不特定多数の利用者が時間単位で駐車し、その利用料を得るスタイルです。駅前や繁華街、商業施設の周辺など、短時間の駐車需要が旺盛な場所であれば、高い収益性を期待できるでしょう。

運営方式の違い

運営方式は、主に以下の3つのパターンに分類されます。

• 自主管理
• 管理委託
• 一括借り上げ

自主管理は、利用者の募集や契約手続き、敷地内の清掃、クレーム対応までをすべてオーナー自身で行う方法です。外部業者への委託費がかからないため、手元に残る利益は最も大きくなります。

しかし、トラブル発生時には即座に対応しなければなりません。時間的な余裕がある方でないと継続は難しいでしょう。

管理委託は、日々の運営業務の一部または全部を専門会社に代行してもらう方式です。管理委託費は発生しますが、面倒な事務作業や現地対応の手間を減らせます。ただし、空車リスクはオーナーが負うことになるため、稼働率が下がれば収入も減少するでしょう。

一括借り上げは、運営会社に土地全体を貸し出し、毎月固定の賃料を受け取る仕組みです。実際の稼働状況に関わらず収入が一定であるため、収益の変動を避けたい方や経営に手間をかけたくない方に適しています。

駐車場経営を個人で始めるメリット

駐車場経営を個人で始めるメリットは、以下の2つです。

• 初期費用が比較的安く済む
• 運営の自由度が高い

それぞれのメリットについて解説します。

初期費用が比較的安く済む

駐車場経営を個人で始めると、開業資金を低く抑えやすいのが利点です。大規模な建物を建設する必要がないため、高額な建築費がかからず、土地さえあれば整地や機器設置といった最小限の準備でスタートできます。

また、将来的に別の用途へ転用しやすい点も特長です。もし数年後に「自宅を建てたい」「土地を売却したい」と考えた場合でも、駐車場であれば設備を撤去するだけで済みます。建物の取り壊し費用と比較して、撤去にかかるコストを削減できるでしょう。

運営の自由度が高い

個人管理の場合、経営に関する決定権はすべてオーナー自身にあるため、状況に応じたスピーディな判断ができる点は強みといえます。たとえば、周辺駐車場の料金相場が変動した際に料金を改定したり、空き区画を埋めるために割引したりと、臨機応変な対応が取れます。

さらに、近隣でイベントやお祭りが開催される日には、その日限定の特別料金を設定して収益アップを狙うといった独自の工夫も可能です。利用者からの要望に対しても、管理会社の確認や承認を待つことなく、オーナーの判断ですぐに応えられます。

駐車場経営を個人で始めるデメリット

一方で、以下のようなデメリットがあることも押さえておく必要があります。

• トラブルが起きたときの対応が必要になる
• 収益の変動リスクがある
• メンテナンス業務が日常的に発生する

ここからはそれぞれのデメリットについて解説します。デメリットも理解したうえで、駐車場経営を個人ですべきかを考えてみましょう。

トラブルが起きたときの対応が必要になる

個人で経営を行う以上、負担を感じやすいのがトラブル発生時の対応です。たとえば「精算機が故障して出庫できない」「知らない車が無断で駐車している」といった連絡が、昼夜を問わず入る可能性があります。

ほかにも、場内での接触事故や利用者同士の口論、近隣住民からの騒音に対する苦情なども考えられます。このように、対処すべき問題は数多く出てくるでしょう。

さらに、料金を踏み倒された場合の回収業務も、個人で行うには骨の折れる作業です。これらすべてをオーナーひとりで解決しようとすると、プライベートな時間まで削られてしまうおそれがあります。

収益の変動リスクがある

駐車場経営による収益は一定ではなく、周辺環境や競合の状況によって変動します。コインパーキングであれば、天候不良や季節ごとのイベント有無によって売上が上下します。月極駐車場であれば、契約者の解約によって空車期間が長引くリスクがあるでしょう。

とくに脅威となるのが、近隣への新規競合店の出店です。より安い料金設定や使いやすい設備を備えた駐車場ができると、既存の利用者が流れてしまい、稼働率が低下することもあります。

メンテナンス業務が日常的に発生する

駐車場をきれいに保ち、利用者が安心して使える状態にするためには、地道なメンテナンス作業が欠かせません。敷地内に捨てられたゴミや空き缶を拾い集めたり、季節ごとに伸びる雑草を刈り取ったりといった清掃業務は、想像以上に手間がかかります。

コインパーキングの場合は、精算機やロック板といった精密機器の定期点検も必須となり、専門的な知識が求められる場面も出てくるでしょう。管理が行き届かず荒れた状態になれば、不法投棄などのトラブルを招く原因にもなりかねません。

これらの作業を年間を通じてオーナー自身の手で行うには、相応の体力と根気が必要であることを覚悟しておくべきでしょう。負担や手間を減らすためにも、管理会社に外部委託することをおすすめします。

駐車場経営の基本を知ろう

駐車場経営は、土地を有効活用して安定した収益を得るビジネスです。しかし、その運営方法や経費など、さまざまな要素について理解しておくことが成功の鍵となります。

この見出しでは、以下3つの項目について解説します。

• 駐車場経営の基本的な要素
• 個人経営と法人経営の違い
• 初期費用やランニングコスト

駐車場経営には、個人経営と法人経営の2つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、経営規模や目的に応じて選択することが重要です。

【個人経営と法人経営の違い】

このように、どちらの経営方式を選ぶかは、事業の規模や将来的な展望に応じて決定するべきです。

また、駐車場経営を始めるには、初期投資と継続的なランニングコストを把握することが重要です。これらの費用を事前に計画しておくことで、安定した経営が可能になります。

【駐車場経営の初期費用とランニングコスト】

これらのコストをしっかりと把握し、適切に管理することが、長期的な成功に繋がります。

駐車場経営の基本を知ろう

駐車場経営を個人で始めるための流れは、以下のとおりです。

1. 土地を探す
2. 土地を購入する
3. 土地を整備する
4. 区画割り・車止めなどを設置する
5. 利用者の募集を開始する

それぞれの工程について解説します。

土地を探す

駐車場経営を始めるにあたり、用地の確保も自分自身で進めなければなりません。効率的な探し方として、まずは不動産ポータルサイトを活用し、希望するエリアや予算などの条件を入力して候補を絞り込むとよいでしょう。

また、インターネット上の情報だけに頼らないのも、よい土地を見つけるためのポイントです。候補地周辺の不動産会社へ実際に足を運び、未公開の土地情報がないか尋ねてみましょう。

土地を購入する

条件に合致する土地が見つかった後は、購入手続きを進めます。まずは売主に対して「買付証明書」を提出し、購入の意思を示して仮押さえを行います。その後、詳細な条件面での合意が得られれば、正式に売買契約を締結します。

代金の支払いについては、契約時に手付金を支払い、土地の引き渡し時に残金を決済するのが一般的です。もし手元の資金だけで購入費用を賄えないようであれば、金融機関が取り扱う「土地先行融資」や「事業用ローン」などの活用を検討しましょう。

土地を整備する

車両が安全に駐車できる状態にするための整備工事に着手します。もともと建物があった場所や荒地の場合は、更地にするための解体や整地作業が必要です。その後、用途や予算に合わせて、砂利を敷き詰めるか、あるいはアスファルト舗装を施すかを決定します。

こうした土木工事を一般の方が独力で行うのは困難であるため、専門の施工業者へ依頼しましょう。

区画割り・車止めなどを設置する

整備の完了後、駐車スペースを明確にするための区画割りを行います。アスファルト舗装の場合は専用の白線を引き、砂利敷きの場合はロープを張って、1台ごとの駐車位置を利用者に示します。

コインパーキングとして運営する場合は、これらに加えて精算機やロック板、防犯カメラといった機器の設置工事も必要です。電気配線の引き込み工事も伴うため、オープン予定日に間に合うようスケジュールを調整しながら進めていきましょう。

利用者の募集を開始する

準備が整ったら、利用者の募集をスタートさせます。月極駐車場であれば契約者を、コインパーキングであれば一時利用のユーザーを集めることが目的となります。基本的で効果的な集客手段は、現地への募集看板の設置です。

通りがかったドライバーや近隣住民に対して、新しい駐車場がオープンしたことや現在空きがあることを視覚的にアピールできます。認知を広げるために、インターネットの駐車場検索サイトへの登録や近隣エリアへのチラシ配布などを行うのもよいでしょう。

駐車場経営に必要な業務

駐車場経営は、単に土地を貸すだけではなく、さまざまな業務を遂行することが求められます。これらの業務を効率的に行うことで、安定した収益を確保し、トラブルを最小限に抑えることができます。

ここでは、駐車場経営に必要な主要な3つの業務について解説します。

募集業務

駐車場経営の第一歩として、借主を募る業務があります。適切な方法で募集を行わないと、駐車場の稼働率が低下してしまうため、効果的な集客方法を取り入れることが重要です。

【借主募集の現状】 

以前は個人名義の看板を出して募集する方法が一般的でしたが、現在では不動産会社や駐車場専門会社に募集を任せる人が増えています。また近年では「月極駐車場どっとこむ」などの月極駐車場検索サイトへ登録する人が急増しています。 

【看板だけでは不十分？WEBの活用】 

駐車場の検索手法は、ひと昔前とは大きく変化しています。現地の看板だけでは集客が難しく、駐車場専用の検索サイトやポータルサイトへの掲載が不可欠です。インターネットを活用することで、より多くの潜在的な借主にアプローチできます。

集金業務と督促業務

集金業務は駐車場経営の中で重要な業務の一つですが、滞納や督促の手間を軽減するための方法も検討しなければなりません。

【個人での集金と督促のデメリット 】

家賃の未払いなどが発生した場合、直接督促するのは精神的負担が大きく、トラブルに発展する可能性もあります。数日～1か月ほどの滞納であれば対応も容易ですが、半年以上滞納している場合や、連絡が取れず車両もそのままのケースでは、オーナー様が泣き寝入りしてしまうことがあります。

【外部委託での効率化】 

不動産管理会社に集金業務を委託すれば、トラブルを未然に防ぎ、オーナーの負担を軽減できます。専門の業者に任せることで、集金や督促の負担を大幅に減らすことができます。

現地の清掃業務

駐車場の清掃業務は、見た目の美しさだけでなく、借主の満足度にも直結するため、定期的な清掃が欠かせません。

【雑草処理や清掃の重要性】 

とくに砂利敷きの駐車場では、定期的な清掃や雑草処理が必要です。これを怠ると、景観が損なわれ、借主の満足度や入居率に悪影響を与える可能性があります。

【委託する場合のコスト目安】 

清掃業務を専門業者に委託する場合、規模や頻度にもよりますが、月額1万円前後から数万円程度が一般的です。清掃・除草業務は、専門業者に委託することをおすすめします。

クレーム対応業務

駐車場経営において、クレーム対応は避けられない業務です。迅速かつ適切に対応することで、借主の満足度を維持し、トラブルを防ぐことができます。

【クレームの種類と頻度】 

最も多いクレームは無断駐車です。近隣住民からの騒音や迷惑駐車へのクレームも多く寄せられます。駐車場は誰でも出入りできるため、無断駐車の問題は避けられません。このようなクレームは、多いと月に何度も発生するでしょう。

【クレーム対応を外部委託するメリット】 

対応を専門業者に依頼することで、ストレスを軽減し、プロフェッショナルな対応が可能になります。駐車場専門の管理会社では、提携の業者が清掃や現地対応を行ってくれる場合が多いため、自身で対応業者を探すよりも時短になるのがうれしいポイントです。

ただし、随時の対応には別途対応費用がかかることがあります。

駐車場経営を個人で成功させるポイント

安定した収益を確保するためのポイントは、以下のとおりです。

• 経営方法を検討する
• 駐車場法を把握しておく
• 料金設定を最適化する
• 収益予想は控えめに行う
• ランニングコストを計算する
• 舗装や防犯設備を整える
• 差別化のための継続的な競合調査をする

それぞれのポイントについて詳しく解説します。個人経営でも安定した収益を確保できるよう、優先度の高いものから取り組むことをおすすめします。

経営方法を検討する

まずは、所有する土地がどのような利用ニーズを持っているかを分析しましょう。住宅が密集しているエリアや企業の営業車が多い地域であれば、長期契約が見込める月極駐車場が向いているでしょう。

一方、駅の近くや大型商業施設、繁華街の周辺であれば、短時間利用の需要が高いコインパーキングのほうが収益を伸ばせる可能性があります。

こちらの記事では、駐車場経営の法人化について解説しています。

判断基準やメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

駐車場法を把握しておく

個人で駐車場を開設する場合「駐車場法」についての理解を深めておく必要があります。一定の面積を超える駐車場や不特定多数が利用する駐車場を設置する際には、構造や設備の技術的基準を守り、自治体へ届け出なければならないケースがあるためです。

罰則や是正勧告を受ける事態を避けるためにも、どのような法的義務が発生するのか、事前に自治体の窓口などで確認しておくとよいでしょう。

出典：e-Gov 法令検索「駐車場法」

料金設定を最適化する

周辺にある競合駐車場の相場を調査し、適切な料金を設定することが求められます。相場より高ければ敬遠され、安すぎると十分な利益を確保できません。

たとえばコインパーキングであれば、昼間と夜間で料金を変えたり、最大料金を設定したりと、時間帯ごとの需要に合わせた工夫も有効です。

収益予想は控えめに行う

事業計画を立てる際、収益は控えめに見積もりましょう。「常に満車になるだろう」といった楽観的な予測に基づいて資金計画を立てると、想定外の空車が続いた際に資金繰りが苦しくなるおそれがあります。

どのような状況になっても経営を続けられるよう、最悪のケースを想定した収益予想を立てておきましょう。

ランニングコストを計算する

駐車場経営では初期費用だけでなく、継続的に発生するランニングコストを正確に把握しておく必要があります。土地に対する固定資産税や都市計画税はもちろん、夜間照明の電気代、機器の保守点検費、清掃費用などが毎月かかります。

さらに、数年に一度はアスファルトの補修や機器の入れ替えといった修繕費も必要です。売上からこれらの経費を差し引いたとき、手元にいくら残るのかを計算し、長期的なキャッシュフローを管理することが欠かせません。

舗装や防犯設備を整える

利用者に選ばれ続ける駐車場にするためには、使いやすさと安全性を高める設備投資が効果的です。未舗装の砂利敷きより、きれいに舗装されたアスファルトのほうが、雨の日でも足元や車が汚れにくいため好まれる傾向にあります。

また、夜間の利用を想定し、十分な明るさを確保できる照明やトラブルを抑止する防犯カメラを設置することも重要です。

差別化のための継続的な競合調査をする

定期的に周辺を巡回し、競合の料金設定やサービス内容をチェックする習慣をつけましょう。開業当初は順調でも近隣に新しい駐車場ができたり、ライバル店が値下げを行ったりすることで、状況が一変するケースは珍しくありません。

もし競合が値下げをした場合は価格で対抗するのか、あるいは設備の充実度や清掃のきれいさで差別化を図るのかなど、戦略の転換が求められます。

外部委託の重要性

駐車場経営を行う際に、業務を外部委託することは非常に重要な要素となります。外部委託をうまく活用することで、オーナーの負担を軽減し、より効率的に経営を行うことができます。

外部委託のメリット

管理業務を外部へ委託するメリットは、以下のとおりです。

• 実務負担をほぼゼロにできる
• 機会損失や法的なリスクを抑えられる
• 居住地から離れた土地でも経営できる

自主管理を行う場合、定期的な清掃や草刈り、機器の点検、クレーム対応などに膨大な時間がかかることも珍しくありません。しかし、専門会社に業務を任せれば、オーナーはこうした作業をせずに済みます。

精算機の故障や無断駐車といった専門知識が必要なトラブル発生時も、機会損失や法的なリスクを最小限に抑えられます。経験豊富なスタッフが迅速に対処するためです。

遠方の土地であっても、現地の業者が代行するため距離の壁を感じることなく資産運用を行えます。

委託先を選ぶ際の注意点

外部委託をする際、委託先の選定には慎重を期す必要があります。特にクレーム対応の有無については事前に確認しておくべきです。

• クレーム対応の有無を確認
• クレーム対応がない場合のリスク

最近では、クレーム対応を含まない管理会社も増えています。そのため、契約前にクレーム対応をどの範囲まで行っているかを確認することが重要です。

クレーム対応を含まない管理会社の場合、クレームがオーナーに直接届くまでに時間が経過してしまい、問題が大きくなってしまうことがあります。このような状況になると、迅速な対処が難しくなり、経営の負担が増えてしまう可能性があります。

こちらの記事では、駐車場管理の委託について解説しています。

駐車場管理費の相場や管理委託の選び方も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

駐車場経営は、初期費用を抑えて個人でも始めやすい土地活用方法です。しかし、収益を安定させるためには、トラブル対応やメンテナンスの管理が欠かせません。それらを個人で対応するのは負担が大きく、特に継続的な管理が必要です。

株式会社不動産工房では、月極駐車場やコインパーキング、ガレージなど、土地に最適なプランを柔軟にご提案します。さらに、リーズナブルな管理料で、オーナー様の利益を最大化します。たとえば、月極駐車場とガレージを組み合わせたプランや、シェアリングサービスとの共存など、時代に合わせた最適な提案を行っています。バイクや大型車両にも対応可能ですので、どんな土地でも対応できる点が強みです。

駐車場経営に関するお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。

FAQ

個人が駐車場経営をするうえで気になる3つの質問に回答しています。

Q1. 駐車場経営に初期費用はいくら必要ですか？

初期費用は、土地の面積、整備状態により大きく異なります。 
どんなプランがあるかは駐車場専門会社へ問い合わせるとよいでしょう。

Q2. 駐車場経営を始めるには資格が必要ですか？

資格は不要です。ただし、管理をスムーズに進めるために不動産会社や管理会社との連携が重要です。

Q3. 外部委託のコストはどれくらいですか？

月額収益の10%程度が相場です。内容により異なるため、事前に見積もりを依頼しましょう。

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