土地活用のアイデア15選｜活用のメリットや種類について紹介

土地活用について、このような疑問や悩みはありませんか？

「どんな土地活用が最適なのか分からない」

「土地活用するのが不安」

「安定した収入が得られる方法を知りたい」

使用していない土地をそのまま放置していると税金がかかったり、近隣トラブルの原因 になるなどデメリットが多いため、土地活用する方が増えています。

しかし、どのように土地活用すればいいのか分からなかったり、注意すべきポイントを知らないという方も多いでしょう。

本記事を最後まで読んでいただくことで、土地の広さや立地条件などに最適な土地活用 の方法や、成功させるために知っておきたいメリット・デメリット・注意点などを総合的に知ることができます。

土地活用とは

土地活用とは、土地を有効活用して利益を得たり、不要になった土地を放置するリスクを軽減するために有効活用することを指します。

土地を保有しているだけでは利益が発生せず、固定資産税や都市計画税、相続税が発生したり近隣住民とのトラブルのもとになったりと、さまざまなデメリットが生じます。

このようなデメリットを解消するためにも土地活用する方が増えていますが、考えなしに不要になった土地にマンションやアパートを建てるのではなく、周辺地域のニーズをもとにして駐車場や太陽光発電の設置などの立地に最適な土地活用をすることが必要です。

このように、土地活用は金銭的な利益を得るだけでなく、放置された土地を所有することで生じる税金や管理費用などのデメリットも解消してくれる方法のひとつなのです。

土地活用の種類・アイデア

①アパート経営

入居用の木造もしくは鉄構造アパートを建設し、希望者に貸すことで中長期的な家賃収入を得る土地活用の方法で、30坪ほどの敷地面積があれば始められます。

需要のある地域であれば安定した家賃収入を得られること、数多くの管理会社から依頼する企業を選べること、固定資産税・相続税・都市計画税を節税できることも大きなメリットです。

一方で、駅から遠い・生活しにくい地域など、賃貸の需要が少ない地域においては空室が目立つこともあり、空室が多いと安定した収益が見込めないため、エリアのニーズをしっかりと調査することが大切です。

利回りについては、「年間の家賃収入の総額÷物件価格」が”表面利回り”となり、「(年間家賃収入-諸経費)÷物件価格」が”実質利回り”となりますので、この両方から利回りを計算する必要があります。

②マンション経営

アパート経営と同様に、入居者を集めることで安定した家賃収入を得る土地活用の方法で、高さのあるマンションでも50坪以上の土地があれば始められます。

部屋数を増やすために高層にしアパート経営よりも高額な収入が得やすいことや、固定資産税・相続税が節税できることが大きなメリットです。

また、鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長いため、アパートよりも融資を長く借りられることもメリットになります。

一方で、建設費用がアパート建設よりも高額になることがほとんどであるため、まとまった初期費用が必要になることや、人口が集中する都市部を中心に各自治体によって制定される「ワンルーム条例」によってマンションの建設ができないことがデメリットです。

アパート経営よりも高収入が期待できますが、初期費用も高額になるということを理解しておきましょう。

③戸建賃貸経営

賃貸用の戸建住宅を建設し、入居希望者に貸すことで家賃収入を得る土地活用の方法で、15坪以上あれば始められます。

戸建はファミリー層に人気が高いため、駅から遠いなどの立地条件が悪くても、子育てしやすい環境が整っていれば入居してもらえる可能性が高いです。

また、単身用のマンションやアパートに比べると長期間住んでもらえることが多く、一棟貸しのため入居者への売却や中古物件として売却しやすく、固定資産税・相続税の対策ができることも大きなメリットとなります。

一方で、空室期間が長いと損失が大きくなりやすいことや、マンション・アパートに比べると利回りが若干悪いことがデメリットとなるでしょう。

戸建賃貸は建設費用や管理費を抑えられますが、利回りがマンション・アパートに比べると悪くなることが多いため、アクセスが悪くファミリー層に人気の土地の場合に検討することがおすすめです。

④月極駐車場経営

月単位で賃貸契約して駐車場を貸すことで賃料を得る土地活用の方法です。

土地活用のなかでは初期費用を抑えて始めることのできるポピュラーな活用で、近隣に住宅街や工場地帯などがあれば需要も高く安定した収益が見込めます。

また、駐車スペースの一区画は「2.5ｍ×5ｍ」が一般的で、「契約台数×賃料」で賃料を計算できるため、小さい土地でも始められ、収益予想しやすいことも大きなメリットです。

賃貸経営に比べると高収入は見込めませんが、初期費用を抑えられるため、安定した土地活用方法と言えるでしょう。

⑤コインパーキング経営

駐車スペースを時間単位で貸すことで利用料を得る土地活用の方法です。

基本的にはコインパーキング事業者に土地を貸すことでコインパーキングに必要な機材を設置してくれるため、自分で行う作業が少ないことや、利用者と契約する必要がないため経営するハードルが低いことが特徴となります。

一方で月極駐車場とは異なり不特定多数の利用者がいつでも利用できる形態のため、利用者にバラつきがあり安定した収益が発生しない場所があることや、駅周辺や繁華街周辺などの需要の高い地域以外では利用されないこともあることがデメリットです。

田舎でもコインパーキング経営する場合は1時間あたりの相場がかなり安く、思ったような収益にならないケースも多いため、コインパーキングよりも月極駐車場経営のほうが安定した収入を得られることが多いです。

⑥トランクルーム経営

所有する敷地にトランクルームを設置し、契約者に自宅やオフィスに置けないような荷物を収納するスペースをレンタルすることで収益を得る土地活用の方法です。

基本的にはコインパーキングと同様に土地をトランクルーム事業者に貸すのみです。賃貸経営できないような土地の活用にも適しています。

一方で、節税対策には期待できないことや、賃貸に比べると一括検索できるポータルサイトが限られていることから利用者を探す手間がかかることがデメリットです。

また、現在は「建築基準法第20条」や「建築基準法第48条」などに定められる内容を遵守する必要があるため、以前のようにトランクルームを設置するだけでは経営できないことを理解しておきましょう。

(参照：東京都市整備局「コンテナを利用した倉庫等の建築基準法上の取扱いについて」)

⑦コインランドリー経営

コインランドリーを設置して、利用者から支払われる利用料を得る土地活用方法で、狭い土地でも有効活用できます。

近年の土地活用の方法としてコインランドリーは需要が高いことからフランチャイズ事業者も多く、カフェ併設やおしゃれな内装などの付加価値をつけた店舗も多く見られます。

また、利用者から一度気に入ってもらえればリピートしてもらえる可能性が高いため、安定した利益を出しやすいことや、無人で運営できることも大きなメリットです。

一方で、洗濯機や内装費が高額になりやすいことや、新規顧客を獲得する難易度が高いこと、高額な収益が見込めないことなどがデメリットとなります。

軌道に乗るまでは安定した収益が見込めませんので、慎重に検討することがおすすめです。

⑧高齢者向け施設経営

超高齢化社会と言われる日本において、非常に需要の高まっている高齢者向け施設を経営することで利用料や入居費などを得る土地活用の方法です。

高齢者向け施設には、「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」や「老人ホーム」、「グループホーム」、「デイサービス施設」など、いくつかの業態に分かれており、サ高住やデイサービス施設は30坪〜50坪程度、老人ホームやグループホームの場合は200坪以上あることが理想となります。

高齢者向け施設は非常に需要が高いため空室になるリスクが低く、それほど立地条件にこだわる必要がないことや、節税対策できることも大きなメリットです。

一方で施設の建築費が高額になりやすいことや、賃貸契約を結ぶ福祉法人や医療法人といった福祉事業者の運営実績や経営状況をしっかりと見極めないと利用者とのトラブルになる可能性があることがデメリットとなります。

一定の条件を満たした高齢者向け施設は、国や自治体から補助金や助成金を受けられる可能性があるため、厚生労働省の「社会福祉施設の整備・運営」などの情報を随時チェックするようにしましょう。

⑨保育園経営

事業用定期借地権を利用して保育園を建設するために土地を貸して収入を得る方法や保育園を建設したうえで経営者に貸すことで収入を得る土地活用方法で、50坪ほどから始められます。

少子化が進んでいる現代の日本においても需要は高く、自治体によっては固定資産税や都市計画税が一定年数免除されることが条例で定められている場合もあることや、自治体から建設費用の補助金や助成金が出る場合があることもメリットです。

一方で、保育園開設にあたっての自治体による審査が非常に厳しく、2年〜3年ほどの審査期間になることも多いため、すぐに土地活用ができないことや、転用しにくいことがデメリットとなります。

保育園は自営業としても行えますが、手続きが大変で規制も多いことから、基本的にはフランチャイズや第三者による経営を前提とすることがおすすめです。

⑩コンビニ経営

コンビニ経営は、土地の所有者が建物を建設・賃貸して家賃収入を得る方法と、コンビニ経営者が土地を借りて建物を建設・運営する2つの土地活用の方法があります。

郊外でも需要が高いため場所にこだわることなく活用でき、軽量鉄骨で建てられることから建築費用を抑えられるということが大きなメリットです。

一方で、周辺に競合ができた場合に売り上げが減少してしまうと撤退してしまうリスクがあり、後継のテナントがすぐに決定しにくいことや、住宅に関する節税が適用されないことがデメリットとなります。

コンビニは需要が高いですが、撤退リスクや新規テナントを探すことが難しいということを理解しておきましょう。

⑪商業施設経営

100坪以上の広い土地に商業施設を建設してテナント貸しする方法や、デベロッパーと連携して商業施設を建設する方法などにより、テナント料や借地料を得る土地活用方法です。

中長期的に高額な収入を得られる可能性が高いですが、初期費用が高額になることもあり、店舗が撤退したときのリスクが大きいというデメリットがあります。

節税効果に関しても、固定資産税や都市計画税、相続については節税されますが、商業施設があることで評価額が高くなるため、固定資産税と都市計画税についてはあまり節税されないことを理解しておきましょう。

⑫オフィスビル経営

オフィス向けのテナントビルを建築してテナントを募集することで家賃収入を得る土地活用方法です。

一般的には35坪以上の土地が必要になりますが、内装工事を施さない「スケルトン貸し」を採用する場合が多いため、建築コストを抑えられることや、高額な家賃収入が見込めることがメリットとなります。

一方で、企業が1社でも撤退すると大幅に家賃収入が減少してしまうことや、貸しオフィスの需要が減少傾向にあることがデメリットです。

都心部にあり駅近・アクセス良好などの好立地にあることや貸しオフィスの需要があることを見極めることを前提し、景気などに左右されるため土地活用方法としては難易度が高めでしょう。

⑬太陽光発電の設置

敷地に設置したソーラーパネルから得られる電気を売ることで収入を得る土地活用方法です。

日当たり良好の場所であれば田舎でも問題なく活用でき、近隣トラブルや空室リスクなどもないため、安定した収入を得られます。

ただし、収益性が低いことや、管理に手間がかかる、初期費用が高い、節税効果に期待できないなどのデメリットがありますし、近隣に高さのある建物が建築されてしまうと太陽光発電ができなくなってしまうというリスクもあります。

このように、収益性の低さに対して修理費用が高額だったり、初期費用が高かったりと、費用対効果が悪い場合もありますので、太陽光発電の設置による土地活用は慎重に検討する必要があるでしょう。

⑭借地

所有している土地のみを貸し、地代を得る土地活用の方法です。

借地の方法は、更新を原則として存続期間が30年に定められる「普通借地契約」と、一般借地権の存続は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満に定められる「定期借地契約」の2種類があります。

地代のみとなるため高額な収益は見込めませんが、土地への建築物は事業者負担であることや、契約期間終了後は更地になって返還されるというメリットがあります。

ただし、立地が悪い土地は借地してくれる事業者が見つからないケースが多いことや、長期的に土地を貸すため契約期間内は転用できないことには注意が必要です。

シンプルな土地活用の方法ですので、収益性よりも安定かつシンプルな土地活用をしたい方におすすめです。

⑮土地売却

所有する土地を売却して現金化する土地活用方法です。

一度にまとまった資金を手に入れられ、固定資産税がかからなくなり、土地を維持するコストも必要なくなります。

ただし、土地を売却して利益を得た場合は「譲渡所得税(所得税+住民税)」が発生するため、手残りは売却価格より下がります。。

譲渡所得税の税率は土地の所有期間によっても異なり、所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」となり税率は20%(所得税15%+住民税5%)、所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり税率は39%(所得税30%+住民税9%)となります。(参照：国税庁：「土地や建物を売ったとき」)

土地を売却するとまとまった資金が手に入りますが、それに伴って譲渡所得税がかかることを加味して検討しましょう。

土地活用のメリット

土地活用のメリットは以下の通りです。

• 安定した収益を得られる
• 固定資産税・都市計画税の節税に期待できる
• 相続税の節税に期待できる

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

①安定した収益を得られる

所有している土地をそのまま放置していると税金だけがかかり資産はマイナスになってしまいますが、土地を活用することで安定した収益を得られます。

ここまでお伝えした通り、土地活用にはさまざまな種類があり、土地の広さや立地条件によっても適切な活用方法は異なるため、適切な活用方法を把握することが安定した収益を得るためには大切です。

②固定資産税・都市計画税の節税に期待できる

土地や家屋には課税標準額にもとづいた固定資産税と都市計画税が課せられますが、土地活用をすることで節税できる場合もあります。

たとえば、土地のなかでも居住できる建物を建設すると「居住用地特例」を受けられ、200㎡以下の住宅用地は課税標準額が価格の6分の1に軽減、200㎡を超える住宅用地は超えた部分の課税標準額が価格の3分の1に軽減されます。

都市計画税は「固定資産税評価額×税率0.3％」で算出される税金を支払う必要がありますが、固定資産税評価額が「居住用地特例」などによって軽減されることで、都市計画税についても軽減されるのです。

このように、土地活用をするだけでも節税効果が期待できます。

(参照：総務省「固定資産税」/「都市計画税」)

③相続税の節税に期待できる

土地における相続税とは、被相続人から相続人へ土地が相続される場合において土地の価格に応じて課税される税金のことを指します。

土地の価格は「相続税評価額」がまず基準になりますが、土地活用をすることで相続税評価額を下げられるのです。

たとえば、土地に新しく貸家を建築した場合、相続税評価額は30%下がると言われていますので、単純に30%の節税につながります。

また、以下の要件を満たした土地は「小規模宅地等の特例」に該当し、80%もしくは50%軽減されるため、大きな節税につながるでしょう。

(引用：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」)

土地活用のデメリット・リスク

土地活用のデメリット・リスクは以下の通りです。

• 初期費用が高額になる場合もある
• 賃貸経営の場合は空室リスクがある
• ランニングコストが発生する場合がある

それぞれのデメリット・リスクについて、詳しく解説します。

①初期費用が高額になる場合もある

賃貸マンション・アパートやオフィスビルなど、活用する土地に建設が必要な場合、設計書や工事費などが高額になることが多いです。

一般的に高額な初期費用の場合は金融機関からの融資を受けるため、しっかりとした返済計画を立てるとともに、解体費や立ち退き費用がかかる場合を想定する必要があります。

高額な初期費用を抑える場合は、初期費用がかかりにくい駐車場経営や、実際の建物は管理会社が費用を負担する借地などを選ぶと初期費用の課題を解決することが可能です。

②賃貸経営の場合は空室リスクがある

賃貸経営の場合は、空室になると赤字になってしまうことがあります。

満室にならないことも多いため、賃料については空室が発生しても利益が出るようにしっかりと検討する必要があるでしょう。

また、弊社の月極駐車場における土地活用のように、利用者の有無に関わらず毎月賃料が支払われるサービスを利用することもリスク軽減につながります。

③ランニングコストが発生する場合がある

土地の管理費や建造物の修理・維持費など、土地活用にはさまざまなランニングコストが発生します。

ランニングコストを加味して運用しないと赤字になってしまうことも珍しくありません。

ランニングコストによる赤字を防ぐためには、事前にしっかりと見積もりをすることや、管理会社に運営を依頼するなどの対策が効果的です。

土地活用で失敗しないために

土地活用で失敗しないための注意点は以下の通りです。

• 土地の使用に規制があるかを確認する
• 立地条件にマッチした利用を検討する
• 無理のない運用方法を選ぶ

それぞれの注意点について、詳しく解説します。

①土地の使用に規制があるかを確認する

建築基準法や都市計画法などによって土地の使用が規制されている可能性があります。

土地活用の規制については法律によって定められているだけではなく、各自治体が独自に定めた規制も存在するため、土地活用をする場所における規制を確認することが大切です。

②立地条件にマッチした利用を検討する

立地条件に合った土地活用をしないと赤字になるリスクが高まります。

都市部は賃貸やコインパーキングの需要が特に高いですが、田舎は賃貸やコインパーキングの需要が高くないことも珍しくありません。

そのため、立地に合わせた土地活用や、どんな立地でも一定の需要がある月極駐車場や事業用定期借地などを検討することが大切です。

③無理のない運用方法を選ぶ

土地活用をするためには管理状態を整える必要があります。

賃貸の場合は定期的に防水処理をしたり建物内部の修繕したりと、多くの手間が発生するため、オーナー自ら管理をすると負担が大きくなってしまうことも多いです。

そのため、手間がかかる管理については管理会社に依頼するなど、無理のない運営方法を選ぶことで長期的に土地活用できます。

土地活用に関するよくあるご質問

土地活用に関するよくあるご質問をQ＆A形式で紹介します。

Q1.土地活用はどんな目的で行われますか？

土地活用の主な目的は、節税対策・副収入・老後の資産形成などを目的に活用される方が多いです。

目的によっても土地活用の方法は異なりますので、土地活用を行う業者に相談するようにしましょう。

Q2.短い準備期間で行える土地活用方法はありますか？

月極駐車場やコインパーキング、トランクルームなどは比較的短い準備期間で土地活用を行えます。

一方で、賃貸やオフィスビルなど建設が伴う土地活用は準備期間が長い傾向にあります。

Q3.土地活用の初心者はどのように始めればいいですか？

まずは土地活用のプロに相談することが失敗しないコツです。

弊社では無料査定や無料相談を行なっていますので、まずは一度ご相談ください。

Q4.需要の無さそうな土地でも活用できますか？

人通りが少ない土地や駅から遠い土地などは需要が無さそうに感じますが、月極駐車場や太陽光発電などの需要が高い場合も多いです。

まずは土地活用のプロに相談しましょう。

まとめ

本記事では、土地活用の種類やメリット、デメリット、注意点などについて詳しく解説しました。

土地活用は立地や周辺の需要を見極めて運用することが大切になりますが、これらを見極めるのは簡単ではありません。

そのため、土地活用を検討するにあたってはまずプロに相談することが大切です。

弊社では月極駐車場として土地活用を行なっており、1台からのスペースから借上でき、自社サイト「月極駐車場どっとこむ」に蓄積された膨大なデータをもとに適切な賃料で運用できます。

査定・相談を無料で承っておりますので、まずは一度ご相談ください。

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