月極駐車場の契約は保証会社を利用した方がいい？

コラム

2024.10.05

月極駐車場を所有または管理しているオーナーにとって、賃料の未払いリスクは頭を悩ませる問題です。賃貸部屋などと同様に、利用者が賃料を滞納した場合、回収が難しくなることがあります。こうしたリスクを軽減するために、賃料保証会社の利用が一般的になりつつあります。しかし、月極駐車場に対して賃料保証を行う会社は賃貸マンションや賃貸物件ほど多くありません。本コラムでは、月極駐車場のオーナーが賃料保証会社を付けるべきかどうか、利点やリスクを含めて詳しく解説します。

1. 月極駐車場と賃料保証会社の必要性

1.1 月極駐車場における賃料の未払いリスク
月極駐車場では、賃貸マンションや賃貸物件と異なり、契約が比較的柔軟に行われることが多いです。一般的には月単位での契約が行われ、解約も短期間で可能なため、入居者の流動性が高いことが特徴です。この点が、滞納リスクを高める要因の一つです。滞納が発生した場合、オーナーは次の契約者を確保するまで収入が途絶えるリスクを抱えます。特に、自身で管理している小規模な駐車場では、未払いのまま放置すると資金繰りに悪影響を及ぼすことがあります。そのため、保証会社を利用することで、未払いの賃料を保証してもらう選択肢が検討されるようになっています。

1.2連帯保証人ではダメなの？
一般的に月極駐車場の商慣習で個人の連帯保証人を設定することは限りなく少ない状況です。かつ年々少なくなってきています。駐車場の契約は比較的柔軟に取引されていて短期契約の場合もありますので、連帯保証人にお願いして印鑑証明などの必要書類までお願いをしていると、契約が決まらず稼働率が落ちてしまうためです。
また、「個人」が連帯保証人になる契約には注意が必要です。民法改正により、2020年4月1日以降は「個人」が連帯保証人になる場合には極度額を設定することが必要となりました。極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことで、現在は限度額の設定が無い保証契約は無効となります。限度額を設定するようになったことで、連帯保証人が負う保証額が多額となってしまうという問題が解決されました。連帯保証人にとっては良い改正ですが、裏を返せば「個人」が連帯保証人の場合は、何かトラブルがあっても、限度額までしか保証されないということです。これはオーナー側にとっては、少々不安の残る保証と言えるでしょう。

1.3 賃料の保証会社とは？役割と基本的な仕組み
賃料の保証会社とは、契約者が賃料を滞納した際に、その未払い分を契約者に代わって支払うことを保証するサービスを提供する会社です。これにより、オーナーは滞納リスクを軽減し、収入の安定性を確保できます。保証会社の基本的な仕組みは、契約者が駐車場の契約を結ぶ際に、その保証契約も同時に行い、滞納が発生した場合には保証会社が介入し、賃料の回収を代行するというものです。この保証には、法的措置のサポートや賃料回収の手続きも含まれたり、保証会社ごとに保証可能な期間が異なっていたりするため、どの保証会社を利用するか比較検討が必要です。

2. 月極駐車場に賃料保証会社を利用するメリット

2.1 賃料滞納リスクからの保護
最大のメリットは、賃料滞納リスクを軽減してくれる点です。賃料滞納が発生した場合、通常はオーナーが自ら滞納者に連絡し、賃料を回収しなければなりません。しかし、保証会社を利用している場合、保証会社が代わりに賃料をオーナーに支払い、その後、保証会社が滞納者に対して回収手続きを行います。オーナーとしては、時間や労力を費やすことなく安定した収入を得られます。また、督促をしなくてよいという心理的な安心も得られます。

2.2 契約手続きのシンプル化とオーナーの負担軽減
保証会社を利用することで、契約手続きがシンプルになる点も見逃せません。保証会社は、利用者の審査を行い、賃料を支払う能力があるかを確認します。これにより、オーナーは自ら契約者の信用調査を行う必要がなくなり、手間を大幅に削減できます。また、保証契約書や保証内容も保証会社が提供してくれるため、複雑な手続きがシンプルになります。

3. 月極駐車場に賃料保証会社を利用しないデメリット

3.1 賃料滞納発生時の対応コスト
保証会社を利用しない場合、賃料滞納が発生した際の対応は全てオーナーにかかってきます。特に、滞納者が連絡を無視する場合や支払いを拒否する場合など、これ以上どう対応すべきか迷われるケースも多々発生します。こうした対応にかかるコストや時間はオーナーの大きな負担となります。

3.2 法的手続きの煩雑さ
滞納が長期化した場合、最終的には法的措置を取る必要が生じることがあります。特に、滞納者が支払いを拒否する場合や逃げてしまった場合は、オーナーは法的手続きに進む必要があります。これには非常に時間がかかり、弁護士費用や裁判費用などコスト面でもオーナーにとっては大きな負担です。保証会社を利用する場合、このようなリスクを回避することができます。

3.3 契約者の審査リスク
月極駐車場の契約者をオーナー自ら審査する場合、信用調査を行うのが難しいことが多いです。特に、契約者の過去の支払い能力や信用情報を把握するのは、駐車場のオーナーにとって難易度が高いでしょう。保証会社を利用することで、こうしたリスクを最小限に抑えることが可能になります。

4. 月極駐車場特有の保証市場の現状

4.1 月極駐車場の賃料を保証する会社が少ない？
月極駐車場に対して賃料保証を行う保証会社は少ないのが実情です。その理由の1つは、月極駐車場の賃料が賃貸マンションや賃貸物件に比べて安く、保証会社にとっての利益が限られているからです。さらに、月極駐車場は契約者が短期間で入れ替わることもあるため、安定した契約収入が見込みづらいという特性も影響しています。保証会社にとって、長期的な収益を見込めない市場ではリスクが高くなるため、月極駐車場に対して賃料保証を行う保証会社は少ないのです。

4.2 住宅賃貸と比較した場合の違い
賃貸マンションや賃貸物件と月極駐車場では、契約の仕組みや保証の範囲が異なる点が多くあります。賃貸マンションや賃貸物件では、保証会社が契約者の生活全般に対する賃料を保証し、家賃の滞納だけでなく、退去後の修繕費用などもカバーすることが一般的です。しかし、月極駐車場の場合、駐車スペースの使用に対する賃料のみが対象となるため、保証の範囲が狭く、対応も限定的です。

5. 賃料保証会社を選ぶ際のポイント

5.1 信頼性と実績の確認
賃料の保証会社を選ぶ際には、まずその会社の信頼性と実績を確認することが重要です。過去にどのような保証業務を行ってきたか、そして滞納発生時の対応が迅速かつ的確であったかなど、口コミやレビューを参考にすることも有効です。

5.2 料金体系とコストの比較
保証会社の利用には、一定の手数料が発生します。この手数料は、保証内容や会社によって異なるため、複数の会社を比較検討することが重要です。賃料の一定割合を手数料として支払う形が一般的ですが、オーナーの負担となるため、コストパフォーマンスの良い会社を選ぶべきです。

6. 駐車場管理会社に任せられないのか？

駐車場の管理を管理会社に任せている場合、その管理会社が賃料保証までやってくれないのか？という疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。滞納保証サービスを提供している管理会社もありますが、基本的に管理会社は「あくまで駐車場自体の管理を請け負う」会社であり、滞納者の賃料を保証するところまでは管轄外だと考えられます。管理会社・保証会社どちらともやり取りするのは大変ですので、「滞納保証サービスを提供している管理会社」「保証会社への対応も一括して任せられる管理会社」を選ぶというのも1つの方法です。

まとめ

駐車場経営をしていくうえで、滞納リスクに対して十分な備えを持つことは非常に重要です。保証会社を利用することで、賃料滞納のリスクを抑えられます。しかし、賃貸マンションや賃貸物件に比べて安く、保証会社にとっての利益が限られている月極駐車場の保証業務は、対応している保証会社は少ないです。「個人」が連帯保証人になる場合は、契約書で決められた限度額以上の保証がされないことを考慮すると、今後は月極駐車場の契約でも「保証会社」を利用することをおすすめします。

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