月極駐車場オーナーは契約者を自由に解約できるのか？

トラブル対策
コラム

2024.10.10

月極駐車場の契約では、オーナーと契約者の双方に権利と義務が生じます。しかし、何かトラブルが起きた時や、賃料を滞納されている場合など、オーナーが契約者を一方的に解約できないのか？と悩まれるオーナーもいらっしゃいます。今回は月極駐車場の契約に関して、オーナーが契約者を解約できるか、その注意点について詳しく解説します。

　月極駐車場契約の基本的な契約形態　

賃貸借契約としての位置づけ
月極駐車場の契約は一般的に「賃貸借契約」に該当します。これは、オーナーが土地・建物・駐車スペースを使用させる代わりに、契約者（賃借人）が賃料を支払う契約です。日本の民法では、賃貸借契約には双方の合意が必要であり、解約に関しても一定のルールが存在します。

契約書の内容とその重要性
月極駐車場契約の場合、契約書の内容が重要な役割を果たします。契約書には、賃料・契約期間・解約条件・賃借人の義務などが明記されており、契約書に従って、駐車場を使用することが基本となります。そのため、オーナーが契約者に対して解約を申し出る場合でも、契約書に定められた内容に反して一方的に解約することは法的に認められません。

　契約者の権利保護　

事前通知の必要性
契約を解除する際には、一定の事前通知期間が定められています。通常、賃貸借契約においては、契約解除の通知を行う場合、少なくとも1か月前に通知を行うことが求められます。これは、契約者が新たな駐車場を探す時間を確保するためのものであり、オーナーの一方的な都合で急に契約を解除することはできません。

解約通知の方法と期間
解約通知は、口頭ではなく、書面やメールなど記録が残るもので行うことをおすすめします。書面かメールによる通知は法的に証拠として残り、後々のトラブルを避ける手段となるためです。また、通知期間も契約書に基づきますが、「1か月前までに解約の申し入れを行う」と定めていることが一般的です。

　契約解除が認められる具体的なケース　

➀賃料未払いによる解約
最も多い解約理由の一つが、賃料未払いです。賃借人が長期間にわたって賃料を支払わない場合、オーナーは賃貸借契約を解除する権利があります。賃料支払いの遅れについても、　どの程度の期間支払いを怠ったときに確約となるのか、契約書に明記しておくことでトラブルも防げます。ただし、この場合でも、事前に賃借人に催告を行い、支払いの機会を与える必要はあります。

➁不法行為や利用規約違反
契約者が駐車場を不正に利用したり、規約に違反する行為（例えば、駐車場の無断転貸や、違法駐車など）を行ったりした場合も、解約の正当な理由となります。この場合、オーナーは契約書に基づき、契約を解除することができます。

③駐車場の用途変更や取り壊し
新たに建物を建てるなど、その土地の使用用途を変更したり、土地の売却が決まった場合なども、オーナーは契約を解除することができます。ただしこの場合も、契約者に対して事前通知を行う必要があります。

　オーナー側から解約するときに、やるべきこと・手順　

前述の通り、オーナーが契約を解約する際は、書面やメールなど電磁的な方法で通知を行うことが重要です。約解通知書には、解約日・解約の理由を明記しておきましょう。また、契解約理由が明確であり、賃借人に対して誠実に対応することが、法的トラブルを避けるための第一歩です。

➀約書に記載された通知期間を遵守したうえで通知を行う
➁事前に書面かメールなど記録が残るもので行う
③解約日を過ぎたら、まだ駐車されていないか現地を確認する
④万が一、まだ駐車されていた場合は速やかに契約者へ連絡し、対処する

　まとめ　

月極駐車場の契約において、オーナーが契約者を自由に解約できるわけではありません。基本的には、法や契約書で契約者の権利も保護されています。解約や契約解除に際しては、契約書の内容を守り、取り決めた手続きを遵守することが求められます。言い換えれば、万が一の事態に備えて、契約書には毎月賃料の支払い期限や禁止事項など、契約解除になる場合についてしっかりと明記しておくことが重要になります。

よくある質問（FAQ）

Q1．オーナーはどんな場合に契約を解約できるのか？
　　契約書で定めた事項に当てはまるなど、正当な理由の場合に契約を解除できます。
　　賃料不払い、規約違反、不法行為などが該当します。

Q2．解約通知はどのように行えばいいですか？
　　記録に残る書面やメールなどで通知することが推奨され、少なくとも1か月前に行う必要が
　　あります。

Q3． 解約後の駐車場利用料は返金が必要でしょうか？
　　未使用分の賃料は返金される場合がありますが、契約書の内容次第で返却不要な場合もあります。

Q4．解約に際してはどこに相談すればよいでしょうか？
　　場合によりますが弁護士などに相談すれば、法的な対応策を確認できます。
　　ただ、法律的な見解を教えてくれても実際に解約の度に対応を依頼するのは現実的ではありません
　　ので、万が一に備え、管理会社に普段の駐車場管理から任せておくのも1つの方法です。

Q5．管理会社に任せれば、契約解除の対応もやってくれるのでしょうか？
　　管理会社との契約内容によりますので、契約書をご確認ください。契約者への督促・契約解除
　　対応までやってくれる管理会社もありますので、条件に合った管理会社へ任せることが重要です。

Q6．駐車場契約書の中に、解約と解除という言葉がありますが、違いは何ですか？
　　解除は貸主か借主かの一方の意思表示により契約を終わらせられるもので、解約はお互いの合意に
　　より契約を終了させるものです。その規定については、一般的には契約書で明記をして事前に取り
　　決めをしておく必要があります。

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