実家の土地はどうするのが得？放置リスクと売却・活用の方法を解説

実家の土地をどう扱うかは、多くの人が直面する悩みです。空き家として放置すれば税金だけがかかり続け、管理の手間も増える一方です。また、固定資産税の負担に加えて、建物の老朽化や近隣トラブルのリスクも懸念点となるでしょう。

この記事では、実家の土地を放置した場合のリスクから、売却・活用・賃貸などの具体的な対処法、さらには駐車場経営をはじめとする土地活用の方法まで、網羅的に解説します。

実家の土地や建物を放置した際のリスク

実家の土地を放置すると、税負担や管理コスト、近隣トラブルなど深刻な問題が発生します。何もしないことが、実は最もリスクの高い選択です。

ここでは実家の土地を長期間放置した際に発生するリスクについて解説します。

固定資産税がかかる

土地や建物を所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税の納税義務が発生します。戸建て住宅で年間10万円から15万円程度が相場です。10年間放置すれば、100万円から150万円もの負担が積み重なります。

特定空家等に指定されると税額アップの可能性も

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は「特定空家等」に指定される場合があります。倒壊の危険性のある建物や著しく不衛生な状態で周辺環境に悪影響を及ぼす空き家がこれに該当します。

一度指定されると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍にまで増額される可能性があります。改善命令に従わない場合、50万円以下の過料が科されることもあります。

出典：
e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
（https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127）

主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋） – 東京都主税局」
（https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi/tokuteiakiya）

維持管理のコストがかかる

長期間放置した土地に建物がある場合、定期的な換気や点検、修繕が必要です。人が住まない家は急速に傷み、放置すれば倒壊リスクが高まります。更地でも雑草除去や不法投棄されたゴミの処理が必要です。

放置している土地が遠方にある場合は、交通費や時間的負担も無視できません。管理サービスに委託すれば月額数千円から数万円の費用が継続的に発生します。

相続税の計算で不利になる

空き家のまま放置すると、相続税計算で不利になる場合があります。「小規模宅地等の特例」は、被相続人と同居していた相続人が実家を相続する場合、土地評価額を最大80%減額できる制度です。しかし、空き家として扱われた場合は、この特例が適用されません。

その結果、本来なら数百万円単位で軽減できたはずの相続税を、満額で支払うことになる可能性があります。

出典：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm）

近隣トラブルの原因になる

雑草が生い茂り害虫や害獣が発生すれば、周囲の衛生環境が悪化します。また、老朽化した建物が倒壊したり、屋根材が飛散したりすれば、隣家や通行人に被害を与えるおそれがあります。その場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

防犯・安全上のリスクが高まる

空き家は、不審者の隠れ家や犯罪組織の拠点として利用されるおそれがあります。それにより不法侵入、窃盗、放火などのリスクが高まり、地域の治安悪化につながります。さらに、不法投棄の温床にもなりやすく、地域全体の住環境を悪化させます。

実家の土地をどうする？対処法は主に7つ

実家の土地をどう扱うかは、大きく「持ち続けて活用する」か「手放す」かの2つに分かれます。ここでは、その判断材料となる代表的な7つの対処法を紹介します。

既存の家屋に自分または家族が住む

思い出が詰まった家を守れる最もシンプルな選択肢です。「小規模宅地等の特例」を利用できる家族が相続すれば、税負担を大幅に軽減できます。

ただし、相続財産が実家しかない場合、ほかの相続人との遺産分割でトラブルになりやすい点に注意が必要です。

新しく家を建てて住む

老朽化した建物を解体して新しく家を建てる方法です。土地の取得費がかからないため、建築費用のみでマイホームを建てられます。二世帯住宅にすれば、親世代と同居しながらお互いのプライバシーも確保できます。

土地を売却する

住む予定がない場合、売却して現金化するのが現実的です。「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用できれば、譲渡所得から3,000万円を控除でき、大幅な節税が可能です。
相続人が複数いる場合も、現金なら公平に分割しやすくなります。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

土地を貸し出す

土地の所有権を維持しながら地代収入を得る方法です。初期投資や管理の手間がほとんどかからない点がメリットです。

ただし、借主が建物を建てると「借地権」が発生し、将来の明け渡しが困難になるおそれがあります。トラブルを避けるために「事業用定期借地権」など期間を定めた契約を選ぶことが重要です。

土地活用を行う

駐車場、アパート、トランクルームなど、土地を積極的に活用して収益化を目指します。とくに駐車場経営は初期費用が少なく、将来的に別の用途に転用しやすいため、リスクを抑えた活用方法として有力です。

（相続前）相続放棄をする

相続前に相続放棄をすれば、固定資産税や管理の負担から解放されます。ただし、土地だけを選んで放棄することはできず、現金や預貯金などすべての相続財産を放棄することになります。

相続を放棄する場合は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」に家庭裁判所へ申述が必要です。

出典：
e-Gov法令検索「民法第九百十五条」
（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_5-Ch_4-Se_1）
裁判所「相続の放棄の申述」
（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html）

相続土地国庫帰属制度を活用する

2023年4月27日から始まった制度で、相続した土地を国に引き渡せます。相続放棄と違い、土地だけを国に返すことができます。
ただし、建物が残っていないこと、境界が明確なことなど厳しい要件があります。審査手数料と10年分の管理費用相当額（数十万円から数百万円）の負担金が必要になります。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html）

実家の土地活用の方法9選

土地活用には高収益を狙える方法から、初期投資を抑えてリスクを最小限にする方法まで、さまざまな選択肢があります。

アパート・マンション

駅の近くなど立地条件がよい場合、高い収益性が期待できます。満室で運営できれば月に数十万円から数百万円の収入も可能です。また、相続税評価額が下がり、固定資産税も軽減される点もメリットです。

ただし、初期投資が数千万円から数億円と非常に大きく、空室リスクや家賃滞納リスクがある点には注意が必要です。

戸建て賃貸住宅

既存の実家をリフォームして賃貸に出す、または建て替えて貸し出す方法です。ファミリー層の長期入居が期待できる場合は、安定した収入を得ることができます。また、アパートに比べて初期費用を抑えられる点も魅力です

賃貸併用住宅

自宅部分と賃貸部分をひとつの建物にまとめた住宅です。居住部分が50%以上あれば住宅ローンを利用できる可能性があります。賃貸収入をローン返済に充てられ、実質的な住居費負担を軽減できます。

駐車場

初期投資を抑えながら土地活用を始められる最も手軽な選択肢です。住宅地なら月極駐車場、繁華街ならコインパーキングが適しています。
月極駐車場なら線を引くだけで始められるため、建築費用はかかりません。また、コインパーキングの場合は専門業者に一括借り上げ方式で任せれば、手間をかけずに始められます。

最大のメリットは転用しやすいことです。建物がないため、将来アパート経営や売却に切り替える際もすぐ対応できます。とくに月極駐車場なら一度契約すれば長期間にわたって安定した収入が見込めます。

一方、注意点は「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税が更地と同じ税額になることです。それでも初期投資の少なさ、管理の手軽さを考えると、実家の土地活用の入門編として非常に有力な選択肢です。

こちらの記事では、月極駐車場経営の収益について解説しています。
経営方法やメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

トランクルーム

100坪以上の広い土地がある場合に検討できる方法です。コンテナを設置して貸し出すビジネスで、アパート経営に比べて初期費用を抑えられ、管理の負担も少なくなります。とくに都市部では、収納スペース不足による需要が高い傾向があります。

高齢者向け施設

介護施設やサービス付き高齢者向け住宅は、郊外や地方でも需要が見込めます。土地だけを事業者に貸す方式なら初期投資がほとんどかからず、安定した地代収入を得られます。また、国や自治体の補助金制度が利用できる場合があり、導入もしやすい点が魅力です。

貸し店舗・テナントオフィス

駅の近くや幹線道路沿いの好立地なら、住宅よりも高い賃料設定が期待できます。借主が法人であることが多く、契約が安定しやすい点もメリットです。

ただし、この方法は立地に大きく左右されます。駅から離れた場所や人通りの少ないエリアでは、借り手が見つかりにくくなる可能性があります。

太陽光発電施設

広い土地や日当たりのよい斜面がある土地で検討できる方法です。設置した設備で発電し、その電力を売却して収益を得ます。いったん導入すれば手間がほとんどかからず、安定した収入につながる点がメリットです。

ただし、初期投資が数百万円から数千万円と大きく、売電価格は年々下がっている傾向があります。この点は事前に確認しておく必要があります。

資材置き場

建設会社や土木会社向けに、資材の保管所として貸し出す方法です。更地のまま貸し出せるため、初期投資がほとんどかかりません。

また、将来別の用途に転用したくなっても、すぐに土地を取り戻せる柔軟性があります。収益性は低いですが、リスクを最小限に抑えられます。

実家の土地を活用する際の注意点

土地活用にはリスクやデメリットも存在します。冷静に判断するため、3つの注意点を理解しておきましょう。

活用のための資金が必要になる

土地活用の多くは初期投資が必要です。アパート・マンション経営なら数千万円から数億円、高収益な方法ほど初期費用も高額になります。一方、駐車場経営や資材置き場は初期費用が少ないですが、収益性も控えめです。

ローンを組む場合、金融機関の審査に通る必要があり、返済中に空室が増えたり予想外の修繕費が発生すると、資金繰りが厳しくなるリスクもあります。

建物の解体費用が発生する

既存の建物を解体する必要がある場合、木造住宅で1坪あたり3万円から5万円、鉄骨造で4万円から6万円、鉄筋コンクリート造では6万円から8万円程度の費用がかかります。30坪の木造住宅なら90万円から150万円の解体費用が初期投資に上乗せされます。

売却よりもリスクがある

土地を売却すれば確実に現金を手にでき、その後の管理や税負担から解放されます。一方、土地活用には空室リスク、入居者トラブル、修繕費の増加など、さまざまなリスクがあります。

地方で将来的に価値が下がり続ける土地は、早めに売却した方が賢明なケースもあります。リスクを最小限に抑えたい場合は、初期投資や管理の手間が少ない駐車場経営や借地を選ぶとよいでしょう。

実家の土地を活用する際の大まかな流れ

土地活用を成功させるには、正しい手順を踏むことが重要です。ここでは、正しい手順で土地活用を行う方法を4つのステップで解説します。

1：土地調査・市場調査

まず、不動産の名義人を確認します。法務局で登記簿謄本を取得し、所有者や抵当権の有無を確認しましょう。次に都市計画法や建築基準法による制限を調べ、どんな建物が建てられるか確認します。

周辺地域の需要、競合物件、入居者属性なども調査し、現地を歩いて肌で感じることも大切です。

2：プラン検討

複数の専門家（不動産会社、ハウスメーカー、土地活用会社）に相談し、プランを提案してもらいましょう。初期費用、収支計画、利回り、節税効果を比較検討し、楽観的な収支計画に惑わされず、空室率や修繕費用、金利上昇リスクも想定した現実的な判断をすることが重要です。

3：施工

活用方法と業者が決定したら、契約を結んで施工に入ります。既存建物の解体から始まることが多く、解体工事は土地活用会社に一貫して任せるのがおすすめです。工期は収支に影響するため、事前に確認しておきましょう。

4：経営開始

建物や施設が完成したら経営開始です。管理会社の選定が重要で、入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、建物管理など専門的な業務を任せられます。

駐車場経営も、月極駐車場の管理やサブリースを専門業者に任せれば、手間をかけずに経営を続けられます。

まとめ

実家の土地を放置すれば、固定資産税の負担、維持管理のコスト、近隣トラブルのリスクなど、さまざまな問題が発生します。

対処法は大きく「持ち続けて活用する」か「手放す」かの2つになります。自分や家族が住む、売却する、賃貸に出す、土地活用を行うなど、状況に応じた方法があります。

土地活用にはアパート経営から駐車場経営まで多様な方法がありますが、なかでも、月極駐車場経営は初期投資を抑えながら安定収入を目指せる方法です。更地のまま始められ、将来的に別の用途への転用もしやすいため、リスクを最小限に抑えられます。

「不動産工房」では、実家の土地を月極駐車場として有効活用するためのサポートを行っています。月極駐車場の管理やサブリースはもちろん、大型車両対応やガレージなど、土地の特性に合わせた柔軟なプランをご提案します。

管理の手間を最小限に抑えながら安定した収益を得たい方、初期投資を抑えて土地活用を始めたい方は、ぜひ「不動産工房」にご相談ください。

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