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【駐車場運営イメージは？】駐車場運営に興味がある51％が「安定して収益を上げられそう」と回答
駐車場経営
2025.09.01
老後2000万問題や新NISAなど、未来に向けた備えや投資に関する話題が注目を集めています。ネットでも「駐車場 儲かる」や「駐車場 投資」といった検索がされるほど、駐車場は不動産投資の一つの形態として注目を集めています。
しかし、この投資が本当に「儲かる」のか、または「不労所得」を得る手段として有効なのでしょうか？本コラムでは、月極駐車場投資の基本から、メリットやリスク、成功のためのポイントを解説します。
■ 目次 ■
月極駐車場投資の基本とは？
月極駐車場投資とは、駐車場になっている土地を相続したり、土地を購入し、その土地を駐車場として賃貸することで定期的な収益を得る投資方法です。
この投資の基本は、安定した収入源を確保することにあります。アパート・マンションなどへの投資と比べ初期投資が少なくなるため、駐車場経営は比較的始めやすい投資と考えられています。
月極駐車場の経営方法
駐車場の需要は、都市部や商業エリアではとくに高く、交通量や人口密度が影響します。例えば、駅周辺やオフィス街では駐車スペースの不足が深刻であり、月極駐車場の需要は高いです。
逆に、地方や郊外の住宅地では需要が低い傾向があるため、投資前に市場動向をしっかりと把握することが不可欠です。市場動向は、不動産会社で情報を持っていることが多いため、相談されることをおすすめします。
月極駐車場への投資のメリット
月極駐車場投資には、明確なメリットがあります。初期投資が少なく、他の不動産投資と比較しても手軽に始められます。また、マンションの部屋や借家と比べて管理コストも安く、初心者にも適した投資とされています。
初期費用を抑えられる
駐車場投資のメリットのひとつは、初期費用を抑えやすい点です。アパート経営やマンション経営のように建物を建てる必要がなく、料金支払い用の機械も月極駐車場であれば要りません。
また、もしコインパーキングにする場合でも、運営会社に一括借り上げしてもらえば設備費用は負担せずに済みます。そのため、土地を既に所有している人であれば、ローコストで始められるでしょう。
アスファルト舗装や切り下げ工事は、地域・面積・地盤・工法等によって異なります。整備費用の金額をより正確に知りたい場合は、工事会社や運営会社で見積もりを取ってみるとよいでしょう。
狭い・いびつな形の土地でも活用できる
狭い土地や不規則な形の土地でも駐車場経営で活用できます。相続した土地や空き家の活用方法として、NEXERと弊社が共同で行ったアンケート結果では64%の方が「放置しておくのがもったいないから」と答えています。
とくに、駐車場経営に対する支持は高く、全体の34％が駐車場経営を希望しているというデータもあります。建物を建設するには制約が多い土地でも、駐車場にすることで、手間をかけずに安定した収入を得られる可能性があるのです。
また、以下の理由からも駐車場経営が魅力的に見えていることが分かりました。
- 駐車場経営は初期費用が低く抑えられる
- 維持管理が簡単そう
- 管理の手間が少なく、稼げそう
- アパート経営より楽そう
- 初期費用がかからず、将来土地の売却もしやすい
そのため、狭小地や不規則な形の土地でも、駐車場経営は非常に有効な選択肢となり得ます。土地を有効活用し、安定した収益を得るためには、周辺環境や地域の駐車場需要をよく調査し、適切な計画を立てることが重要です。
アンケート引用元：不動産工房「相続した土地、75%が「活用したい」！3人に1人が検討する「駐車場経営」その理由は？
定期的な収入の確保と不労所得化
月極駐車場経営の魅力のひとつは、しっかりとした需要の調査と適切な賃料設定をすることで、安定した不労所得が期待できます。
※不労所得とは労働以外の方法で得られる収入で、本コラムでは「月極駐車場の賃料収入」がこれに該当します。
長期的な資産形成とキャピタルゲイン
土地は建物と違い基本的に価値が下がりにくい資産です。そのため、月極駐車場として運用しながら、長期的に土地の価値が上昇することも期待できます。最終的に土地を売却する際には、購入時よりも高い価格で売却できる可能性があり、この売却益も大きなメリットです。
※キャピタルゲイン：土地購入費ー土地売却費の差、売却益のこと。
短期でスタート・撤退もできる
駐車場経営は開始までの期間が短く、土地の転用や売却もスムーズに行えるメリットもあります。大規模な建築工事が不要なため、準備を始めてからすぐに事業をスタートできるのもメリットのひとつです。
また、賃貸アパートなどとは異なり、利用者の権利によって解約が妨げられるリスクも低いです。居住用物件では立ち退き交渉が難航しがちですが、駐車場なら所定の通知期間をおくことで契約を終了させやすいため、数年限定の土地活用にも適しています。
ただし、立体駐車場を設置するケースでは借地借家法が適用される可能性があります。契約内容や撤退時のルールについて、事前に専門家へ相談しておくとよいでしょう。
出典：e-Gov 法令検索「借地借家法」
月極駐車場投資のリスクと課題
一方で、月極駐車場投資にもリスクも存在します。空車リスクや維持費用、立地選びの難しさなど、考慮すべき点が多々あります。これらのリスクを理解して事前に調査をすることが、月極駐車場投資成功の鍵となります。
月極駐車場の借り手がいない！空車リスクとその対策
空車リスクとは、駐車場が満車にならず、収入が得られない、又は減少するリスクのことです。各家庭に駐車場があるなどそもそも需要が少ない地域はイメージしやすいですが、実は需要が多い地域でも空車リスクはあります。需要が多い＝月極駐車場も多い地域です。
この場合、賃料や駐車場形態などで比較されるため、競合が多いことで空車リスクが高まります。これを防ぐためには、需要予測を正確に行い、必要に応じて料金を調整するなどのマーケティング戦略が重要です。
このリスクは、不動産会社・管理会社に相談すれば比較的回避できるリスクですので、相談されることをおすすめします。 借上げプランのある駐車場専門会社に依頼をすれば、空室リスクを回避することもできます。
管理と維持費用の考慮点
月極駐車場の運営には、管理費用や維持費がかかります。具体的には、駐車場の清掃やメンテナンス、防犯設備の設置や維持が必要です。これらのコストは、収益に直接影響するため、予算に組み込んでおくことが重要になります。
滞納リスクとその対策
月極駐車場は契約者が賃料を滞納すると、賃料が入ってこない滞納リスクもあります。申込時に、賃料を約束通りに払ってくれそうな申込者かどうかの判断も重要な要素です。
滞納保証をする会社もありますので、そのような会社に委託をすれば、滞納リスクは回避することができます。
投資期間
金融機関の判断にはなりますが、一般的には駐車場経営用の土地を購入するための金融機関からの借り入れは難易度が高いといわれています。土地は現金で購入し、工事代の借り入れを相談するぐらいのつもりの方がいいかもしれません。
月極駐車場投資に必要な資金と回収期間
月極駐車場投資を始めるには、まず土地の購入や駐車場の整備が必要です。ローンを利用する場合、ローン返済計画を立てることも不可欠ですが、そのためには投資回収期間を出来るだけ正確に算出できるかが重要です。
投資回収期間とは、投資した資金を収益で回収するまでの期間を指します。利回り（投資に対する収益率）が高い場合、比較的短期間で投資回収が可能です。
しかし、これには賃料設定や空車率の管理が大きく影響するため、事前に周辺相場を確認し、シミュレーションを行うことが大切です。
月極駐車場投資の利回りについて
月極駐車場投資の収益性を評価するには、利回りの理解が不可欠です。利回りには主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つの指標があります。それぞれ、計算方法と意味合いが異なります。
【表面利回り】
- 計算式：「年間の満車時収入 ÷ 土地価格 × 100」
表面利回りは、満車状態の収入のみを基にした単純な利回り計算です。
【実質利回り】
- 計算式：「（年間収入 − 運営経費） ÷ （初期費用 + 土地価格） × 100」
実質利回りは、実際の収益に基づくもので、運営にかかる経費や初期費用を反映します。現実的な収支を把握するために重要な指標です。
実質利回りにはアスファルト舗装や車止めブロック、区画ロープといった整備費用に加え、ランニングコストも反映されます。より現実に即した収支を把握したい場合は、この指標を活用するとよいでしょう。
【実際の利回り計算例】
たとえば、初期費用としてアスファルト舗装に150万円、看板設置やライン引き等に30万円をかけ、合計180万円を投入した場合の計算式は以下のとおりです。
- 月額賃料：15,000円
- 区画数：5台
- 稼働率：100％
年間収入は90万円となり「90万円÷180万円×100」で計算すると、利回りは50％です。ただし、算出された数値は常に満車状態が続いた場合の結果です。もし稼働率が50％に落ちると収入は半分になり、回収期間も倍以上に延びる可能性があります。
また、固定資産税や都市計画税、管理委託料などの経費が利益を圧迫する要因となります。建物の修繕費がかからない点は有利ですが、税金などの固定費は必ず発生するため、これらを考慮した上で利回りを計算することが重要です。
こちらの記事では、駐車場経営の利回りについて解説しています。
計算方法や改善のコツも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
他の不動産投資との比較
月極駐車場投資は、賃貸マンションや商業施設への投資と比べて初期費用が低く、管理も比較的簡単です。しかし、一口に駐車場といっても、車用かバイク用か、月極駐車場なのかコインパーキングなのか、アスファルトか砂利か、屋根は付けるか、またはガレージを設置するのか等、検討すべきことが多岐にわたります。
そのエリアで最適な運用方法を見つけることが、収益UP・リスク回避に重要なポイントになります。他の不動産投資と比較して、自分に合った投資手法を選ぶことが大切です。
月極駐車場投資を成功させるためのポイント
月極駐車場投資を成功させるためには、リスク管理や適切なパートナー選びが欠かせません。ここでは、成功のための具体的なポイントを紹介します。
駐車場の投資に適した土地か見極める
駐車場経営で安定した収益を得られるかどうかは、その土地が持つ特徴に運営スタイルが合っているかどうかで決まります。土地によって需要の種類が異なるため、周辺環境に適した形式を選びましょう。
- 月極契約メインの駐車場
- 適している土地：駐車場付きの物件が少ない住宅街
- 理由：自宅近くで車を保管したいという近隣住民のニーズが高い
- コインパーキング（時間貸し）の場合
- 適している土地：駅周辺やオフィス街、観光地、大型病院の近く
- 理由：通勤・通学、営業車両の駐車や、来訪者向けのニーズがある
- 道路状況の確認
- 適している土地：広い道路と十分な交通量がある場所
- 理由：車がスムーズに出入りできることが、駐車場利用者の利便性に影響するため
- 周辺施設や人の動きの調査
- 重要性：どのような層が利用するのかを把握し、それに基づいて最適なプランを選定することが収益に直結する
所有地周辺の施設や人の動きを調査し、どのような層が利用するのかを予測したうえで、最適なプランを決定しましょう。
収益シミュレーションを行う
月極駐車場経営で利益を出し続けるために、開始前に収益シミュレーションを行ってみるとよいでしょう。その際、常にすべての区画が埋まるとは限らないため、稼働率を70％程度に設定して試算することが大切です。
なお、計算時には売上総額ではなく、固定資産税や管理委託料といった出費を差し引いた「実質利回り」を重視しましょう。手元に残る金額を正確に把握できれば、想定外の赤字リスクを回避できます。
しかし、正確な賃料相場や競合情報を個人で集めるのは困難です。地域の事情に詳しい不動産会社や管理会社へ相談し、プロのデータを活用して計画を考えてみてください。
投資のパートナー・専門家の選定
投資を成功させるためには、信頼できるパートナーや専門家を選ぶことが大切です。例えば、不動産会社・管理会社や税理士、金融機関など、各分野の専門家と連携することで、投資の成功確率を高めることができます。適切なアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑え、収益を最大化する戦略を立てることが可能です。
とくに、不動産会社・管理会社は、収益に直結する部分であるため、どこの会社に相談するかは重要です。前述の通り、月極駐車場投資を成功させるポイントは「収益シミュレーションを行うこと」と「ノウハウのある駐車場運営会社を選ぶこと」です。
どんな形態の駐車場にすべきかなどの相談を受けてくれるところがおすすめです。さらに、より多くの周辺駐車場情報を持っている不動産・管理会社の方が精度の高いシミュレーションが可能です。
まとめ
月極駐車場投資は、アパート経営に比べ初期費用が抑えやすく、変形地や狭小地でも活用できる大きなメリットがあります。ただし、成功するためには周辺エリアの需要を把握し、現実的な収支計画を立てることが欠かせません。
土地の可能性を最大限に引き出し、リスクを最小限に抑えるためには、信頼できる管理会社との連携が重要です。株式会社不動産工房では、お客様の土地に最適な月極駐車場やコインパーキングプランをご提案します。
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