駐車場の一括借り上げの賃料相場はどのくらい？目安・メリット・デメリット

所有している土地を駐車場として活用したいものの、自分で管理するのは大変だと感じていませんか？

そんなときに便利なのが「一括借り上げ方式」です。土地を運営会社に貸すだけで、毎月決まった賃料が入り、基本的に初期費用もかかりません。利用者からの問い合わせ対応や日々の管理もすべて任せられるため、手間がほとんどありません。

とはいえ「提示された金額は相場として妥当なのか」「契約後に賃料が下がるのではないか」と不安を抱く方も少なくありません。
本記事では、一括借り上げ方式の賃料相場からメリットとデメリット、さらに運営会社を選ぶ際の確認ポイントまで解説します。

そもそも駐車場の一括借り上げ方式とは

一括借り上げ方式とは、土地を運営会社に貸して、毎月決まった賃料を受け取る仕組みのことです。駐車場の設備づくりから日々の管理、利用者対応まで、必要な業務はすべて運営会社が担当します。

この仕組みは「サブリース」とも呼ばれ、月極駐車場にもコインパーキングにも利用できます。オーナーは駐車場の利用状況に関わらず、安定した賃料を得られるのが特徴です。

運営会社は利用者から駐車料金を集め、その収益のなかからオーナーへ賃料を支払います。稼働率の変動やトラブル対応などのリスクは、すべて運営会社が負う仕組みです。

さらに、舗装工事や精算機の設置といった初期費用を運営会社が負担してくれるケースも一般的です。
管理委託方式や自分で運営する場合よりも収益は控えめになりますが、その分手間もリスクも大幅に軽減されます。土地活用の経験が少ない方や、管理に時間を割きたくない方にとくに向いている方法です。

こちらの記事では、駐車場のビジネスモデルについて解説しています。
駐車場経営の基本や管理運営方法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

一括借り上げ方式の駐車場の賃料相場

一括借り上げ方式における賃料相場は、立地条件や周辺環境によって大きく変動します。

ここでは、一般的な目安とエリア別の相場を解説します。

月極駐車場の1.5～2倍ほどが目安

一括借り上げ方式の賃料は、同じ場所で月極駐車場として貸した場合のおよそ1.5倍から2倍が目安とされています。

たとえば、月極駐車場で1台あたり月額3万円のエリアなら、一括借り上げでは4万5,000円から6万円ほどになる計算です。

この相場は、コインパーキングとして運営した場合の収益を基準に考えられています。運営会社は時間貸しの売上から設備費や管理費を差し引き、そのうえで賃料を決めるためです。
とはいえ、この金額はあくまで目安です。競合の多さや需要の強さ、土地の形状や道路との接し方など、さまざまな条件で変わります。

月極駐車場のサブリースでも安定した収入が見込めるため、コインパーキングにするか月極にするかは立地や周辺環境を踏まえて検討するとよいでしょう。

エリア別の賃料相場

賃料相場は地域によって大きく異なります。

ここでは、代表的なエリアごとの相場を紹介します。

都心部・都市部

東京都心部では、駐車場の需要が非常に高いため、1台あたり月額5万円以上が相場となります。オフィス街や商業施設が集中するエリアでは、月額7万円を超えるケースも珍しくありません。

大阪や名古屋などの都市部でも、都心部と比べると若干相場は下がりますが、それでも1台あたり月額2万円から5万円程度が目安です。住宅地に近いエリアでは、比較的相場が落ち着いている傾向があります。

都市部では駐車場の供給が限られているため、需要が高く賃料も高額になりやすいのが特徴です。

地方都市

地方都市では、1台あたり月額1万円から3万円程度が目安となります。県庁所在地などの中心部では、比較的高い相場となる傾向があります。

都市部と比べると駐車場の需要は低くなりますが、周辺に競合が少ない場合は相場より高めの賃料設定が可能なケースもあります。

郊外・地方

郊外や地方では、1台あたり月額1万円未満となることもあります。住宅地や農村部では、駐車場の需要が限られているため、相場が低くなる傾向があります。

このようなエリアでは、稼働率が不安定になりがちです。だからこそ、利用状況に左右されず固定収入が得られる一括借り上げ方式のメリットが大きいといえます。

賃料を決める主な要素としては、周辺のコインパーキングの数、需要と供給のバランス、土地の立地・面積・地形などが挙げられます。正確な相場は、現地調査と専門家の査定が必要です。

一括借り上げ方式のメリット

一括借り上げ方式には、土地オーナーにとって大きなメリットがあります。ここでは、主な4つの利点を解説します。

収入が安定する

一括借り上げ方式の最大のメリットは、毎月安定した収入が得られることです。運営会社との契約で定められた賃料が毎月支払われるため、駐車場の稼働状況に左右されません。

たとえば、閑散期や悪天候で利用者が少ない月でも、賃料は変わらず保証されます。収入がぶれないので、ローン返済や将来の資金計画も立てやすくなります。

管理委託方式では、管理を任せるほど費用がかさんだり、自分で運営する場合は稼働率に応じて収入が上下したりします。その点、一括借り上げ方式なら、契約した金額が毎月確実に入ってくる安心感が得られます。

初期費用・運用費用がかからない

通常、駐車場を経営するには舗装工事や精算機の設置など、多額の初期費用がかかります。

しかし、一括借り上げ方式を利用する場合、多くは運営会社が整備費用や設備の設置費用を負担してくれます（契約によってはオーナーが一部または全額を負担するケースもあります）。
さらに、日々の清掃やメンテナンス、集金などの運用にかかる費用も運営会社が負担するため、オーナーは費用の心配をせずに賃料を受け取るだけで済みます。

精算機の故障対応など、突発的なトラブルも運営会社が対応するのが一般的です。追加の出費が発生しにくいため、自己資金が少ない方や、リスクを抑えながら土地を活用したい方にとって大きなメリットといえます。

利用者対応の負担がかからない

駐車場を自分で運営すると「精算機の操作ができない」「車をぶつけてしまった」など、利用者からの問い合わせやトラブル対応が発生します。本来であれば、これらをオーナー自身が対応しなければなりません。

一括借り上げ方式では、これらのトラブル対応をすべて運営会社が行います。オーナーは煩わしいトラブル対応に時間を取られることなく、安心して賃料収入を得られます。

運営会社によっては、24時間365日のサポート体制を整えているところも多く、夜間や休日でも迅速に対応してくれます。本業が忙しい方や、土地が遠方にある方にとって非常に心強い仕組みといえます。

短期契約も可能

一括借り上げ方式は、比較的短期の契約も可能です。数年後に土地を売却する予定がある、将来的にマンション建設を考えているといった場合でも、短期の契約であれば柔軟に対応できます。

運営会社によっては、1か月単位で契約できるところもあり、設備費も運営会社が負担してくれます。将来の計画に合わせてムダなく土地を使える点は、大きなメリットといえるでしょう。

一括借り上げ方式のデメリット

一括借り上げ方式には多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。

ここでは、とくに注意すべき2つのデメリットについて解説します。

契約途中で賃料が下がる可能性がある

契約期間中に周辺の駐車場状況が変化したり、需要が低下したりした場合、運営会社から賃料の減額を求められる可能性があります。これは運営会社が事業として利益を確保する必要があるためです。

たとえば、近隣に大型商業施設がオープンして駐車場の需要構造が変化した場合、運営会社は賃料の見直しを検討する可能性があります。また、想定していたほど稼働率が上がらなかった場合にも、減額交渉を受けるケースがあります。

契約書に「賃料が変動する」という内容が記載されているケースもあるため、契約前に内容をよく確認することが重要です。とくに賃料見直しに関する条項や、固定期間がどれくらい保証されているかを必ずチェックしましょう。

このリスクを避けるためには、事前調査を念入りに行い、データに基づいた収支シミュレーションを提示できる運営会社を選ぶことが大切です。

駐車場の売上が増えても収入は変わらない

一括借り上げ方式では、駐車場の売上がどれだけ増えても、オーナーの収入は契約で定められた賃料のみとなります。駐車場が繁盛していても、追加の収入を得ることはできないことから、ローリスク・ローリターンの仕組みであるといえます。

一方で、稼働率が低くても収入が確保される点は大きな安心材料です。安定性を取るのか、収益性を優先するのか、どちらを重視するかによって最適な運営方法は変わります。

一括借り上げの運営会社を選ぶ際のチェックポイント

信頼できる運営会社を選ぶことは、長期的な安定運営のために非常に重要です。

ここでは、運営会社を見極めるためのポイントを解説します。

運営会社の実績

長く事業を続けている運営会社は、市場の変動やトラブル対応について豊富な経験を持っています。また、受注件数が多い会社ほど、さまざまなケースに対応してきた実績があり、予想外のトラブルが起きてもスムーズに対応してくれます。

契約を結ぶ前には、会社の設立年やこれまでの運営実績をしっかり確認しましょう。また、ほかの土地オーナーからの評判や口コミも信頼性を判断する大切な材料になります。

担当者の対応力

担当者とスムーズにやり取りできるかどうかも、会社選びでは大切なポイントです。相談したときに親身になって提案してくれるか、こちらの話を丁寧に聞いてくれるかなど、契約前のコミュニケーションからしっかり確認しておきましょう。

また、担当者の勤続年数や交代頻度もチェックポイントです。担当者が頻繁に変わる会社や、逆に長期間同じ担当者のまま動きがない会社は、社内体制に課題がある可能性もあります。

定期的な報告をしてくれるのか、相談やトラブル時にすぐ連絡が取れる体制があるのかなど、サポート面についても事前に確認しておくと安心です。

事前調査の徹底度

契約時に高い賃料を提示されたとしても、開業後に「稼働率が想定より低かった」という理由で賃料の減額交渉を受けることがあります。これは、事前調査が不十分で収益の見込みが甘かったことが原因です。

信頼できる運営会社は、契約前に丁寧な市場調査を行います。周辺の駐車場需要や競合状況はもちろん、交通量や歩行者の流れまで細かく分析して、収益がどれくらい見込めるかを正確に判断します。

そして、データに基づいた収支シミュレーションを明確に示せる会社を選ぶことが大切です。単なる「経験値」ではなく、根拠のある数字で説明できるかが重要なポイントです。

こうした念入りな調査を行う会社であれば、開業後の減額交渉リスクも低くなります。

契約期間・解約条件や賃料保証

契約を結ぶ前に「契約期間はどれくらいか」「途中でオーナー側から解約できるのか」「解約時の条件はどうなっているのか」を必ず確認しましょう。長期契約の場合、土地の自由な利用が制限されるため、解約時のペナルティの有無はとくに重要です。

また、賃料の減額に関する条項は最も注意すべきポイントです。賃料の見直しはどのタイミングで行われるのか、どのような条件で減額されるのか、固定期間がどれくらい保証されているのかを、契約書で詳細に確認しましょう。

さらに、契約終了時の原状回復義務がどちらの負担になるのかも重要なポイントです。設備撤去費用や土地の原状回復費用をオーナーが負担することになれば、大きな出費が発生する可能性があります。

不明点があれば、契約前に必ず運営会社に質問し、納得してから契約を進めましょう。

サポートの体制と範囲

24時間365日対応のトラブルサポートがあるか、定期的な清掃やメンテナンスの体制が整っているかを必ず確認しましょう。会社によっては夜間や緊急時にもすぐ対応してくれるため、遠方に住んでいるオーナーでも安心して任せられます。

また、利用者とのトラブル対応や、精算機・ゲートなど設備の不具合に対して、運営会社がどこまで引き受けてくれるのかも明確にしておく必要があります。オーナー負担となる範囲が広い場合は、実質的なコスト増となる可能性があるため注意しましょう。

まとめ

駐車場の一括借り上げ方式は、手間をかけずに安定した賃料収入を得られる土地活用方法です。初期費用や運用費用がかからず、利用者対応の負担もないため、土地活用が初めての方や副業として取り組みたい方に適しています。

一方で、どの運営会社を選ぶかによって安心度や収益性は大きく変わります。会社の実績、担当者の対応力、事前調査の精度、契約内容、サポート体制などをしっかり確認し、納得してから契約を進めることが大切です。

不動産工房では、利用者の有無にかかわらず、毎月弊社より賃料をお支払いいたします。募集から管理まで一括でお任せいただけるため、滞納者への督促やクレーム対応などの業務は一切不要です。

2025年現在、全国5,000か所・31,000台以上の駐車場を管理運営しており、自社サイトに蓄積された膨大なデータとノウハウに基づき、単なる相場の何割といった単純計算ではなく、独自の計算方法を用いてご提案いたします。

駐車場の一括借り上げや土地活用についてお悩みの方は、ぜひ月極駐車場どっとこむまでお気軽にご相談ください。

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