駐車場経営でよくある失敗パターン9選！原因と対策を押さえてリスク回避を

駐車場経営は初期投資が少なく、手軽に始められる土地活用方法です。しかし、立地選びや収支計画を誤ると、収益が上がらず、維持費や税金の負担だけが増す結果になりかねません。

実際、駐車場経営を検討している方の33.5％が「利用者が集まるか心配」と不安を抱えています。この記事では、よくある失敗パターン9つと、その対策を解説します。

駐車場経営でありがちな失敗談とその対策

駐車場経営は比較的低リスクで始められる土地活用方法ですが、事前の準備や計画が不十分だと、思わぬ失敗につながることがあります。

まずは、よくある失敗事例から原因と対策を解説します。

立地が悪く利用者が少ない

駐車場経営において最も致命的な失敗は、立地選びを誤ることです。どれだけ設備を整えても、駐車需要がない場所では利用者が集まりません。

当社が実施したアンケート調査「もし駐車場運営するなら？半数以上が『不安』、最も不安なのは『利用者が集まるか』」では「どのような点が不安ですか？最も大きい不安をひとつだけ選んでください」という設問に対し「利用者が集まるか心配」と回答した方が33.5％で最多でした。

この結果からも、駐車場経営における集客への不安は、多くの方が抱える最大の懸念事項であることがわかります。

実際、戸建て住宅が多い住宅街に月極駐車場を設けても、各家庭に駐車スペースがあるため、外部の駐車場を借りる需要はほとんどありません。また、駅や商業施設から離れた場所にコインパーキングを作っても、わざわざそこまで車を停めに来る人は少ないでしょう。

さらに、道路が狭くて車の出入りがしにくい土地や、表通りから見えにくい奥まった場所も、利用者から敬遠されがちです。運転に自信のない方や大型車を運転する方にとって、入り口が狭い駐車場は利用のハードルが高くなります。

アンケート引用元：もし駐車場運営するなら？半数以上が「不安」もっとも不安なのは「利用者が集まるか」

対策のポイント

月極駐車場の場合、集合住宅が多いエリアが狙い目です。

マンションやアパートでは、住戸数に対して駐車スペースが不足していることが多く、そのため月極駐車場の需要が高まります。オフィス街や病院、飲食店の周辺も、従業員や来客用の駐車場として一定の需要が見込めます。

コインパーキングの場合は、駅や商業施設、観光地など、人が集まる場所の近くが理想的です。とくに、駅から徒歩5分圏内や繁華街の裏通りなど、車を停めやすい場所にある土地は、高い稼働率が期待できます。

料金設定を誤った

立地が良くても、料金設定を誤ると利用者が集まらず、収益が伸び悩む原因となります。周辺相場より高すぎる料金を設定すると、利用者は近くの安い駐車場に流れてしまいます。

逆に、安すぎる料金設定も問題です。稼働率は上がっても、収益が少なく、維持費や税金を差し引くと、ほとんど利益が残らないケースもあります。

コインパーキングの場合、立地によって相場が大きく変わる点にも注意が必要です。駅から200m離れるだけで、時間あたりの料金が200円程度下がることも珍しくありません。

対策のポイント

料金設定で失敗しないためには、周辺エリアの相場を徹底的に調査することが不可欠です。

まずは、半径500m以内にある競合駐車場の料金を調べましょう。月極駐車場であれば、不動産情報サイトや現地の看板で月額賃料を確認できます。

コインパーキングの場合は、実際に現地を訪れて料金表をチェックし、時間帯ごとの料金や最大料金の有無も把握しておきましょう。

料金を決める際は、相場に合わせることを基本とし、立地や設備の優位性があれば若干高めに、逆に不利な条件があれば若干安めに調整します。

初期費用が想定以上にかかってしまった

駐車場経営は初期費用が安いというイメージがありますが、実際には想定以上に費用がかかり、収支計画が狂ってしまうケースも少なくありません。

月極駐車場では、アスファルト舗装やライン引き、車止めの設置が必要になり、舗装費用は1㎡あたり5,000〜1万5,000円程度かかります。

コインパーキングの場合はさらに高額で、精算機は50万〜100万円、ロック板は1台あたり約15万円、照明や看板の設置にも数十万円かかります。

対策のポイント

初期費用で失敗しないためには、事前に詳細な見積もりを取り、収支計画に正確に組み込むことが重要です。複数の業者から見積もりを取り、比較しましょう。

また、一括借り上げ方式を選ぶのもひとつの方法です。この方式では、運営会社が初期費用を負担してくれるケースが多く、オーナーは土地を貸すだけで毎月安定した賃料を受け取ることができます。

こちらの記事では、月極駐車場の初期費用について解説しています。

内訳や収益化するための具体的な方法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

空車の発生を想定しておらず収支見込みが甘かった

駐車場経営でよくある失敗のひとつが、満車を前提に収支計画を立ててしまうことです。

月極駐車場では、開業当初から全区画が埋まることはほとんどありません。周辺に競合駐車場が多いエリアでは、稼働率が50〜70％程度にとどまることも珍しくありません。

コインパーキングの場合はさらに厳しく、大手の駐車場運営会社でも稼働率が50％を下回ることが多いのが実情です。

新規開業したばかりの駐車場は認知度が低いため、稼働率30〜40％程度からスタートすることも少なくありません。

対策のポイント

空車リスクを回避するためには、保守的な稼働率を想定して収支計画を立てることが重要です。

月極駐車場の場合、開業当初の稼働率は50〜70％程度を想定し、徐々に稼働率が上がるシナリオで計画を立てましょう。周辺の競合駐車場の稼働状況を実際に調査し、空き区画が目立つ場合は、さらに低めの稼働率で計画を立てる必要があります。

コインパーキングの場合は、稼働率30〜40％を初期想定とし、リピーターが増えるまでの期間を見込んで計画を立てます。開業後3〜6か月程度は稼働率が低めで推移することを前提に、その間の運転資金も確保しておくと安心です。

また、一括借り上げ方式を選ぶことで、空車リスクを運営会社に転嫁できます。この方式では、稼働率に関係なく毎月一定の賃料が保証されるため、安定した収入が得られます。

ただし、賃料は自主管理に比べて低めに設定されることが多いため、長期的な収益性を比較検討することが大切です。

競合対策が十分にできなかった

駐車場経営を始めた当初は順調でも、あとから競合駐車場ができて利用者が流れ、収益が悪化することがあります。とくに駐車需要が高いエリアでは、新たに駐車場ができる可能性が常にあります。

近隣に料金が安い駐車場や、設備が整った駐車場ができると、自分の駐車場の稼働率が一気に下がることも珍しくありません。

対策のポイント

競合対策で失敗しないためには、周辺の料金や稼働状況を定期的にチェックし、状況に応じて柔軟に対応することが重要です。

開業前には、周辺の再開発計画や空き地の情報を調べておきましょう。自治体のホームページや不動産情報サイトで、新しい建物や駐車場の計画がないか確認できます。

競合駐車場ができた場合は、料金設定を見直すだけでなく、設備面での差別化も検討しましょう。

たとえば、キャッシュレス決済の導入、EV充電器の設置、防犯カメラの増設など、利便性や安全性を高めることで、料金以外の魅力をアピールできます。

とくにキャッシュレス決済は、現金を持ち歩かない利用者が増えているため、導入するだけで利便性が大きく向上します。

また、最大料金の設定や夜間料金の導入も効果的です。長時間利用や夜間利用を望む利用者を取り込むことで、競合との差別化が図れます。

料金や設備、稼働状況を把握し、変化にいち早く対応できる体制を整えておきましょう。

駐車場内で事故が起きてしまった

駐車場内では、利用者が壁やフェンス、他の車両にぶつけてしまう事故が発生することがあります。

とくに問題となるのは、駐車場の管理者側に過失があるケースです。ロック板の不具合で車両に傷がついた場合や、照明が不十分で視界が悪く事故につながった場合などは、管理責任を問われる可能性があります。

対策のポイント

駐車場内の事故やトラブルを防ぐためには、事前の対策と保険への加入が不可欠です。損害保険には必ず加入しましょう。駐車場経営者向けの保険に入っておけば、事故や災害による損害が発生した際に補償され、大きな出費を避けることができます。

保険の種類によっては、設備の不備による事故もカバーできるため、補償内容をよく確認して選びましょう。

防犯カメラの設置も効果的です。カメラがあることで、利用者の不正行為や事故の抑止力となり、万が一トラブルが発生しても映像が証拠として役立ちます。

とくに夜間の防犯対策として、照明とセットで設置することをおすすめします。最近では、スマートフォンで遠隔監視できるカメラもあり、リアルタイムで駐車場の状況を確認できます。

駐車スペースのレイアウトにも配慮しましょう。車間距離を十分に取り、通路幅を広めに設定することで、接触事故のリスクを減らすことができます。

軽自動車専用スペースと普通車スペースを分けることで、より効率的で安全なレイアウトが可能になります。

料金未納や不正駐車などのトラブルが起こった

駐車場経営では、料金未納や不正駐車といったトラブルに悩まされることがあります。月極駐車場では、契約者が賃料を滞納するケースがあります。督促を繰り返しても支払ってもらえず、最終的には法的手段に訴えることになり、時間と費用がかさんでしまうこともあります。

また、放置車両や不正駐車も深刻な問題です。放置車両を見つけても、管理者が勝手に車を移動させたり撤去したりすることはできません。

自力救済は法律で禁止されており、勝手に撤去すると訴訟を起こされ、損害賠償を請求されるおそれがあります。

対策のポイント

料金未納や不正駐車のトラブルを防ぐためには、事前の契約内容の整備と迅速な対応が重要です。

契約書に滞納時の対応を明記しておきましょう。管理会社に委託することで、賃料の回収や督促業務を任せることができます。

とくに滞納保証付きの管理プランを選べば、万が一滞納が発生しても、管理会社が賃料を保証してくれるため、オーナーの収入が途絶える心配がありません。

運営方式や運営会社の選び方が悪かった

駐車場経営には、自主管理、管理委託、一括借り上げの3つの運営方式があります。運営方式や委託先の選び方を誤ると、思わぬトラブルや収益悪化につながることがあります。

管理委託方式や一括借り上げ方式を選ぶ場合、委託先の運営会社の質が経営の成否を左右します。

対応が遅い会社や、清掃やメンテナンスが行き届いていない会社に委託してしまうと、利用者からのクレームが増え、稼働率が下がってしまいます。

対策のポイント

運営方式や運営会社選びで失敗しないためには、自分の状況に合った方式を選び、信頼できる会社を見極めることが重要です。

運営会社を選ぶ際は、複数の会社に相談し、実績やノウハウを比較しましょう。対象エリアでの運営実績が豊富で、料金設定やレイアウト設計など幅広い相談に対応できる会社を選ぶことで、安定した経営につながります。

税金の支払いを計算に入れていなかった

駐車場経営を始める際、税金の支払いを見落としてしまい、収支計画が狂うことがあります。とくに、空き家を解体して駐車場にする場合は、固定資産税の大幅な増加に注意が必要です。

住宅が建っている土地には、住宅用地の軽減措置という特例制度が適用されており、固定資産税は評価額の最大6分の1、都市計画税は評価額の最大3分の1まで軽減されています。

しかし、住宅を解体すると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がることになります。

具体的には、200㎡以下の土地の場合、固定資産税は約4.2倍、都市計画税は約3倍に跳ね上がります。

出典：総務省「固定資産税の概要」

対策のポイント

税金で失敗しないためには、駐車場経営にかかる税金を事前にシミュレーションし、収支計画に正確に組み込むことが重要です。

固定資産税と都市計画税の額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。この金額をもとに、空き家を解体した後の税額を試算し、予想外の負担を避けましょう。

駐車場経営で失敗しないために必ずやるべきこと

これらの失敗を避けるには、事前の準備と計画が何よりも重要です。

ここでは、駐車場経営を成功させるために必ずやるべきことを4つご紹介します。

市場調査を徹底的に行う

駐車場経営で失敗しないためには、市場調査をしっかり行い、駐車需要が本当にあるのかを確認することが不可欠です。

月極駐車場の場合は、周辺に集合住宅が多いかどうか、既存の駐車場に空きが出ていないかを事前に調べましょう。コインパーキングの場合は、駅や商業施設、観光地など、人が集まる場所が近くにあるかを確認します。

自分で調査するのが難しい場合は、専門の調査会社に依頼する方法もあります。また、駐車場運営会社に相談すれば、市場調査を含めた提案をしてもらえることもあります。

余裕を持った収支計画を立てる

駐車場経営を成功させるためには、余裕を持った収支計画を立てることが欠かせません。

収支シミュレーションを行うときは、満車を前提にせず、稼働率が下がった場合や周辺に競合駐車場ができた場合など、いくつかのパターンを想定しておきましょう。

さらに、初期費用だけでなくランニングコストも必ず計算に含めます。設備のメンテナンス費用や固定資産税、都市計画税、清掃費、電気代など、年間で発生する支出を洗い出し、収支計画に反映させることが大切です。

トラブル対策をあらかじめ万全にしておく

駐車場を運営するなかで発生するトラブルは、事前に対策を講じておくことで被害を最小限に抑えられます。自然災害や事故に備えて、損害保険には必ず加入しましょう。

駐車場経営者向けの保険に入っておけば、事故や災害による損害が発生したときに補償を受けられ、大きな出費を避けられます。

不正駐車や料金未納を防ぐためには、日頃からの予防策が効果的です。月極駐車場であれば、利用していないときに駐車区画へコーンを設置したり、出入り口にチェーンやロープを張って通行を防止したりする方法があります。コインパーキングでは、防犯カメラの設置や看板での警告が抑止力として働きます。

契約書の内容を整備しておくことも大切です。月極駐車場の場合は、賃料の支払期日や滞納時の延滞金、契約解除の条件などをあらかじめ明確にしておくことで、トラブルが起きたときにもスムーズに対応しやすくなります。

24時間対応のコールセンターを持つ管理会社に委託すれば、夜間や休日にトラブルが発生した場合でも迅速な対応を任せられます。

信頼できる管理会社を見極める

駐車場経営を安定させるためには、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。管理実績が豊富な運営会社は、トラブル対応のノウハウや効率的な運営体制を備えているため、安定した収益を確保しやすくなります。

管理会社を選ぶ際は、対象エリアでの運営実績がどれくらいあるかを確認しましょう。あわせて、管理料の仕組みやトラブル対応の範囲も必ずチェックします。

実際にその会社が管理している他の駐車場を見学させてもらえば、清掃状況や設備の管理状態を確認でき、サービスの質を具体的に判断しやすくなります。

まとめ

駐車場経営は初期投資が少なく手軽に始められる土地活用方法ですが、立地選びや料金設定、収支計画などの準備が不十分だと失敗につながります。

この記事でご紹介した9つの失敗事例とその対策を参考に、リスクを最小限に抑えた駐車場経営を目指しましょう。

とくに、市場調査を徹底的に行い、余裕を持った収支計画を立て、信頼できる管理会社を選ぶことが成功への近道です。

株式会社不動産工房では、21年間の実績をもとに、月極駐車場やガレージ、サブリースなど、土地に合わせた最適なプランを提供しています。

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